Dans un arrêt du 15 mai 2016, la Cour administrative d'appel (CAA) de Versailles a jugé qu'une société soumise à l'impôt sur le revenu ne peut pas prétendre à la réduction d'impôt Censi-Bouvard lorsqu'elle réalise un investissement éligible à ce dispositif.

Il faut résider en France

Pour les juges, la société ne remplit pas l'une des conditions d'application de cet avantage, à savoir être un contribuable fiscalement domicilié en France. En effet, sont considérées comme tel les personnes qui remplissent l'une des conditions suivantes :

- elles ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ;

- elles exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non (sauf activité accessoire d'une activité principale exercée à l'étranger) ;

- elles ont en France le centre de leurs intérêts économiques.

Or, une société de personnes ne remplit aucun de ces critères de résidence ; elle ne peut disposer en France que d'un siège social ou d'un siège de direction effective. Elle est donc exclue de la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Le fait que ses résultats soient imposables directement entre les mains de ses associés qui, eux, sont des personnes physiques fiscalement domiciliées en France, n'y change rien.

Notez que d'autres dispositifs locatifs défiscalisants (Scellier, Duflot ou Pinel notamment) prévoient expressément la possibilité d'investir en direct ou par l'intermédiaire d'une société de personnes.

Plus que 6 mois pour en profiter

Le dispositif Censi-Bouvard permet à ceux qui réalisent un investissement immobilier locatif dans le neuf ou assimilé dans une résidence avec services (résidence étudiante, de tourisme, pour personnes âgées, etc.) de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix d'acquisition plafonné à 300 000 €.

Initialement prévu pour s'arrêter fin 2012, il a été prorogé jusqu'à fin 2016. Il ne vous reste donc que 6 mois pour en profiter ! 

Vous ne pouvez opter pour ce dispositif que si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) lors de l’acquisition du logement. Peu importe, en revanche, que vous deveniez loueur professionnel (LMP) par la suite.

Vous devez vous engager à louer le logement meublé, pendant au moins 9 ans, à l'exploitant de la résidence. A cette fin, vous devez signer un bail commercial et non un bail d’habitation. C’est à l’exploitant de trouver des occupants (étudiants, personnes âgées, touristes…), de gérer la location et d’entretenir le logement loué.

Les loyers perçus dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non dans celle des revenus fonciers. Selon leur montant annuel, ils peuvent être soumis au régime d’imposition simplifié « micro-BIC »ou au régime réel des BIC.