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Le propriétaire d'un bien loué non meublé doit remplir une déclaration de revenus fonciers (n° 2044) s'il est soumis au régime réel d'imposition. Le modèle à remplir dépend du type de biens loués et du dispositif locatif choisi.
La déclaration des revenus fonciers
Déclaration n° 2044 ou n° 2044 S
Les bailleurs doivent déclarer chaque année les revenus fonciers qu’ils ont encaissés l’année précédente, dans les mêmes formes et délais que leurs autres revenus imposables. La déclaration à remplir (sur papier ou en ligne) dépend du régime fiscal dont ils relèvent.
Microfoncier ou régime réel. Les foyers fiscaux qui n’encaissent pas plus de 15 000 € de loyers par an sont soumis au régime microfoncier, et ils doivent déclarer leur montant brut directement dans leur déclaration de revenus n°2042. Ils bénéficient d’un abattement pour charges de 30 % et sont imposables (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sur les 70 % restants. Ceux qui dépassent cette limite sont soumis au régime réel des revenus fonciers, et ils doivent remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 ou n°2044 S. Ils peuvent déduire leurs charges foncières pour leur montant réel et ne sont pas imposables lorsqu’ils sont déficitaires. Les bailleurs relevant du microfoncier peuvent opter pour le régime réel en remplissant une déclaration de revenus fonciers.
La déclaration n° 2044 est réservée aux propriétaires qui louent, en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI, des biens qui ne bénéficient d’aucun régime particulier. Elle concerne aussi ceux qui louent des logements soumis au dispositif Cosse ancien, Borloo ancien, Loc'Avantages, Scellier en secteur libre, Duflot, Pinel ou Denormandie, ou un bien qui bénéficie d’une déduction spécifique de 40 % (concession d’exploitation de carrières, sablières ou de gisements minéraux). Enfin, elle sert aussi à déclarer les loyers des biens non meublés ayant ouvert droit à une réduction d’impôt et ceux générés par les parts de sociétés civiles de placement immobilier ayant opté pour le dispositif Scellier, Duflot, Pinel ou Denormandie.
La déclaration n° 2044 S (Spéciale) est réservée aux propriétaires qui louent, en direct ou via une SCI, des logements acquis neufs en Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier en secteur intermédiaire ou ZRR. Elle concerne aussi les propriétaires d’immeubles spéciaux productifs : monuments historiques, immeubles soumis au dispositif Malraux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée avant 2009, immeubles détenus en nue-propriété, espaces protégés labellisés Fondation du Patrimoine. Enfin, la n° 2044 S sert à la déclaration des revenus distribués par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ayant opté pour le dispositif Robien (classique ou recentré) ou Borloo neuf.
Les propriétaires relevant de ces deux déclarations doivent souscrire une déclaration de revenus fonciers n° 2044 S pour l’ensemble de leurs biens loués.
Une seule déclaration à remplir
La déclaration n° 2044 permet de calculer le revenu foncier net de l’année, par différence entre les loyers imposables et les charges foncières déductibles, pour chaque bien loué d’une part, et pour l’ensemble des biens loués par un même foyer fiscal d’autre part. La 2044 S permet aussi de calculer l'annuité d'amortissement du bien (ou des travaux) fiscalement déductible, en cas d'option pour un dispositif locatif type Robien (tableau de calcul de l’amortissement page 8). Ces déclarations permettent enfin l'imputation des déficits fonciers des dix dernières années encore reportables sur les revenus fonciers déclarés.
Les bailleurs n’ont qu’une déclaration à remplir pour les loyers encaissés par les membres de leur foyer. Les recettes et charges de chaque bien doivent apparaître dans une colonne distincte (au-delà de huit biens, photocopiez l'imprimé). Lorsque plusieurs biens sont situés dans un même immeuble et soumis au même régime, vous pouvez regrouper leurs revenus et charges dans une seule colonne. Vous devez alors indiquer le nombre de locaux loués que l’immeuble comporte dans la case prévue à cet effet.
Le résultat foncier calculé sur la déclaration de revenus fonciers doit être reporté sur votre déclaration n° 2042, page 3, paragraphe 4 revenus fonciers, case 4BB, ou 4BC s’il est déficitaire. Les déficits des années antérieures reportables sur vos revenus fonciers doivent être inscris case 4BD.
Les investisseurs en Scellier, Duflot ou Pinel doivent inscrire le montant de leur investissement sur une déclaration n° 2042 RICI, pour permettre au fisc de calculer leur réduction d’impôt.
Le calcul des revenus imposables
La déclaration de revenus fonciers permet au propriétaire de calculer son revenu foncier net imposable, bien par bien, puis pour tous les biens loués par les membres de son foyer.
Le résultat pour chaque bien est obtenu par différence entre les loyers bruts encaissés dans l’année (loyers, recettes diverses, valeur locative de certains biens non loués...) et les charges foncières supportées sur la même période (frais d'administration, charges de copropriété, frais et intérêts d'emprunt, assurance, amortissement du bien, déduction spécifique...). Le résultat global, tous biens confondus, est obtenu en additionnant les résultats bénéficiaires de chaque bien loué, sous déduction, le cas échéant, des déficits générés par certains d’entre eux.
Lorsque le résultat foncier global est bénéficiaire, la 2044 permet aussi la prise en compte des déficits des années antérieures reportables sur les revenus fonciers de l’année en cours (tableau de suivi des déficits antérieurs page 4 de la 2044 et page 6 de la 2044 S). A l’inverse, lorsque le résultat foncier global est déficitaire, elle permet de déterminer la part du déficit foncier de l’année qui est déductible des autres revenus imposables du foyer et celle qui pourra être reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (tableau de répartition du déficit annuel page 4 de la 2044 et page 7 de la 2044 S).
Vous êtes associé d'une SCI
Les associés de sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés qui donnent en location non meublée leur patrimoine immobilier sont soumis aux mêmes obligations déclaratives que les bailleurs en direct, pour la quote-part du résultat social correspondant à leurs parts. Selon qu’ils relèvent du régime microfoncier ou du régime réel, ils doivent déclarer cette quote-part sur une déclaration 2042 ou sur une déclaration 2044.
Par exception, le fisc autorise ceux qui ne perçoivent pas d’autres revenus fonciers que ceux procurés par leurs parts sociales à ne pas remplir de 2044 et à reporter directement leur revenu foncier net imposable sur la 2042. Cette tolérance ne joue pas si vous êtes associé d’une société civile de placement immobilier qui a opté pour un dispositif type Robien ou Borloo. Elle implique, en outre, que vous joignez à votre 2042 une note précisant les coordonnées des sociétés, les revenus perçus par chacune et, le cas échéant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir vos parts.
Les SCI locatives doivent remplir chaque année une déclaration de résultats n° 2072 qui permet de déterminer la quote-part de résultat foncier revenant à chaque associé. Elles doivent aussi vous remettre, au plus tard début mai, une attestation à joindre à votre propre déclaration.
Vous avez investi en 2025 ?
Si vous avez réalisé un investissement locatif dans l’immobilier résidentiel en 2025, en vue de le louer dans les conditions du dispositif Denormandie, vous devez joindre cette année à votre déclaration 2042 un formulaire d’option : l’imprimé n° 2044 EB.
Ce formulaire vous permet de manifester clairement votre intention au fisc ; le dépôt d’une simple déclaration de revenus ou de revenus fonciers ne suffit pas.
L’imprimé n° 2044 EB doit être joint à votre déclaration déposée au titre de l’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Peu importe qu’à cette date, vous n’ayez pas encore trouvé de locataire. Vous ne devez pas attendre d’avoir signé un bail pour exercer votre option, cette signature pouvant intervenir dans un délai d’un an à compter de l’achèvement du bien ou de son acquisition.
N'oubliez pas le formulaire n° 2044 EB
Le formulaire n° 2044 EB permet de vous engager vis-à-vis du fisc à respecter l’ensemble des conditions qu’implique le dispositif choisi (location nue à usage d’habitation principale du locataire, pendant une certaine durée, moyennant un loyer plafonné, etc.).
Une fois exercée, votre option est irrévocable. Vous ne pouvez pas la dénoncer et demander au fisc de revenir en arrière afin d’être replacé dans la situation d’un bailleur ordinaire.
Vous devez joindre à l’imprimé n° 2044 EB certaines pièces justificatives,variables selon le dispositif choisi et la nature de votre investissement (achat neuf, ancien à réhabiliter, construction…) : copie de l’acte d’achat, du permis de construire, attestation de conformité de travaux, avis d’imposition des locataires, copie du bail, etc. Renseignez-vous auprès de votre centre des finances publiques.