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Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel offre aux contribuables qui investissent dans l'immobilier neuf en vue de louer une substantielle réduction d'impôt. Il s'applique aux opérations réalisées jusqu'en décembre 2024.

Le dispositif Pinel permet aux contribuables qui acquièrent ou font construire un logement neuf ou assimilé, en vue de le donner en location, de bénéficier d'une réduction d'impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, l'investisseur doit s'engager à louer le logement non meublé, à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, moyennant un loyer plafonné. Il doit en outre choisir un locataire aux ressources limitées.

Un engagement de location modulable

Il est possible de s'engager à louer pendant 6 ans ou 9 ans. Cet engagement initial peut ensuite être prorogé par périodes de 3 ans, dans la limite de 12 ans en tout. Il est également possible de louer le logement à un ascendant ou à un descendant non membre de son foyer fiscal. A condition, évidemment, que ses ressources respectent les plafonds à ne pas dépasser.

Bon à savoir : L'année d'option pour le dispositif Pinel, vous devez joindre l'imprimé fiscal n° 2044EB à votre déclaration de revenus., ainsi que certaines pièces annexes (copie du bail, de l'avis d'imposition du locataire, etc.).

Un loyer plafonné

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devez vous engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année. Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l'engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2021 aux montants suivants : 17,55 € en zone A bis, 13,04 € en zone A, 10,51 € en zone B1, 9,13 € en zone B2 ou C.

À ces plafonds de loyer, vous devez ensuite appliqué le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Attention : Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond relevé chaque année. Ce plafond s'apprécie à la date de signature du bail. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location. Peu importe, en revanche, que les ressources du locataire dépassent le plafond requis après le début de la location.

Le montant de l'avantage fiscal

L'avantage fiscal est modulé en fonction de la durée de location choisie. Pour un investissement situé en métropole, vous bénéficiez d'un taux de 12% pour un engagement de 6 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans et de 21% pour un engagement prorogé jusqu'à 12 ans. La réduction d'impôt ainsi calculée est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon le cas. Pour un investissement situé outre-mer, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 23% sur 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans.en métropole

A noter : Pour les investissements réalisés en 2023, le taux de la réduction d'impôt Pinel sera réduit à 10,5% sur six ans, 15% sur neuf ans et 17,5% sur douze ans (21,5 % 26 % et 28,5 % outre-mer), et pour ceux réalisés en 2024, il sera réduit à 9%, 12% et 14% (20 %, 23 % et 25 % outre-mer).

La base de calcul de la réduction d'impôt est constituée du prix du logement, retenu à hauteur de 5 500 €/m2 et de 300 000 € maximum par an. Vous pouvez réaliser jusqu'à deux opérations par an. Evidemment, le rendement de votre investissement est d'autant plus élevé que vous vous engagez à louer sur une période longue. Nous vous déconseillons de vous engager sur 6 ans seulement, sans prorogation, sauf à vouloir récupérer le bien pour vous-même à ce terme.

Zoom sur

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est calqué sur le dispositif Pinel. Il fonctionne sur le même principe, avec les mêmes restrictions, et il offre le même avantage fiscal. Il s’applique aux logements à rénover et aux locaux à transformer en logements acquis depuis le 1er janvier 2019. Les travaux de rénovation ou d'amélioration doivent représenter au moins 25% du total de l’opération. Le bien doit être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).