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La réduction d'impôt Censi-Bouvard

La réalisation d'un investissement immobilier locatif dans certaines résidences-services est susceptible de vous ouvrir droit à une réduction d'impôt. A condition de ne pas être loueur en meublé professionnel.

Une réduction d'impôt sur le revenu est accordée aux contribuables qui acquièrent d'ici fin 2021, au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de le louer meublé.

Les conditions à respecter

L'investissement doit être réalisé en direct, pas par le biais d'une société civile immobilière dont vous êtes membre. Le logement doit être situé dans l'une des structures suivantes :

  • un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou des adultes handicapés (EHPAD, logements foyers, petites unités de vie et unités pour personnes désorientées, foyers occupationnels, foyers d'accueil médicalisés, maisons d'accueil spécialisées ),
  • un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées,
  • un établissement dispensant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien,
  • une résidence pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément "qualité" visé à l’article L 7232-1 du Code du travail ou, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, l'autorisation prévue par l'article L 313-1 du Code de l'action sociale et des familles,
  • une résidence pour étudiants occupée à hauteur de 70 % par des étudiants ou des apprentis munis d’un contrat de travail et proposant trois au moins des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle.

Le logement doit être destiné à une location meublée exercée à titre non professionnel. Vous ne pouvez pas bénéficier de ce dispositif si vous exercez l'activité de loueur en meublé sous statut professionnel. Le loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non dans celle des revenus fonciers comme c'est le cas des loyers des locations non meublées.

Vous devez vous engager à louer le logement en meublé, pendant au moins 9 ans, à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou des travaux de réhabilitation, ou qui suit son acquisition si elle est postérieure.

Attention : Jusqu'en 2016 , les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées étaient également éligibles au dispositif Censi-Bouvard. Ce n'est plus le cas depuis 2017, sauf pour les acquisitions réalisées jusqu'en mars 2017 qui ont donné lieu à la signature d'un avant-contrat (signature d'une promesse d'achat ou promesse synallagmatique de vente ou, pour les acquisitions en l'état futur d'achèvement, dépôt chez un notaire ou enregistrement au service des impôts d'un contrat préliminaire de réservation) au plus tard le 31 décembre 2016.

Le montant de l'avantage fiscal

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de l'investissement, retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à :

  • 25 % pour les investissements faits en 2009 et 2010
  • 18 % pour ceux réalisés en 2011 (20 % dans certains cas)
  • 11 % pour ceux réalisés en 2012 et postérieurement

La réduction s'impute pour la première fois sur l'impôt sur le revenu du au titre de l'année d'achèvement du bien ou des travaux, ou de son acquisition. Elle est répartie sur 9 ans par parts égales. Lorsque la fraction annuelle de l'avantage ne peut pas être imputée, faute d'impôt suffisant à payer cette année là, la fraction non imputée est reportable sur les impôts des années suivantes, pendant 6 ans.

En cas de rupture de l'engagement de louer, ou de cession du logement avant son terme, la réduction est remise en cause, sauf si ces évènements sont liés au décès, à l'invalidité ou au licenciement d'un époux ou partenaire de pacs soumis à imposition commune. Attention, cette réduction d'impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales.