Vos loyers sont soumis à un acompte d'impôt et à un acompte de prélèvements sociaux prélevés chaque mois ou chaque trimestre sur votre compte bancaire. Son montant est calculé sur la base de vos derniers loyers imposables connus du fisc.
Un impôt à la source compliqué pour les bailleurs
Comment est calculé votre taux de prélèvement ?
Comme vos salaires, les revenus fonciers sont désormais imposés en temps réel et plus l'année suivante. Mais contrairement à eux, ils ne sont pas soumis à une retenue à la source mais à un acompte d'impôt prélevé chaque mois ou chaque trimestre sur votre compte bancaire par l'administration fiscale. Pour en déterminer le montant, celle-ci tient compte de vos derniers revenus fonciers déclarés et imposés.
Pour déterminer le montant des acomptes d'impôt à prélever sur votre compte bancaire, l'administration applique le taux du prélèvement à la source de votre foyer fiscal à vos derniers revenus fonciers déclarés et imposés. En effet, elle ne peut pas imposer vos loyers de l'année en cours car elle n'a connaissance de ces revenus que l'année suivante, lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus.
Un acompte d'impôt sans lien avec vos loyers de l'année
Ainsi, le montant des acomptes exigibles de janvier à août 2022 a été calculé sur la base de vos revenus fonciers imposables de 2020, ceux exigibles de septembre 2022 à août 2023 sur la base de vos revenus fonciers imposables de 2021, et ainsi de suite. Vos revenus fonciers sont retenus pour leur montant net, après prise en compte des charges et travaux déductibles (y compris les amortissements ou déductions spécifiques si vous avez opté pour un dispositif fiscal type Robien ou Borloo) et de vos déficits des années antérieures en report. Si vous relevez du régime micro-foncier, vos revenus fonciers sont retenus pour leur montant net de l'abattement forfaitaire de 30 %.
Conséquence de cette règle, si vous enregistrez un déficit foncier une année donnée, vous n'avez pas d'acompte à payer l'année suivante sur vos loyers. De même, vous n'avez rien à payer l'année où vous devenez bailleur, n'ayant pas encore déclaré de revenus fonciers. Dans ce cas, toutefois, vous pouvez opter pour le versement d'un acompte spontané dès le démarrage de la location (voir ci-dessous).
Pas d'acompte d'impôt en cas de déficit foncier
Bon à savoir : L'impôt à la source sur vos loyers étant calculé sur une assiette historique (vos revenus fonciers de N-2 et de N-1), vous ne bénéficiez pas, contrairement aux salariés, d'une adaptation automatique de vos impôts aux variations de vos revenus : vos acomptes ne baissent pas immédiatement si vos loyers baissent !
Un acompte d'impôt figé en cas de baisse de loyers
Faire baisser son acompte en cas de chute de revenus
Les acomptes sont prélevés au plus tard le 15 de chaque mois directement sur votre compte bancaire. Ils ne sont toutefois pas recouvrés par l'administration s'ils sont inférieurs à 5 euros.
Vous pouvez opter pour un acompte trimestriel payable le 15 février, le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre de chaque année. L’option doit être exercée en ligne depuis votre espace personnel sur le site des impôts ou directement auprès de votre centre des finances publiques, avant le 1er octobre pour une application l'année suivante. Elle est ensuite reconduite tacitement tant qu'elle n'est pas dénoncée.
Attention ! Si vous ne payez un acompte mensuel ou trimestriel dans les délais légaux (rejet du prélèvement faute de provision suffisante sur votre compte bancaire), vous êtes redevable d'une majoration de 10 % des sommes dues.
Si vous cessez de percevoir des loyers, vous pouvez demander à l'administration fiscale de suspendre le prélèvement des acomptes sur votre compte bancaire. La suspension intervient le mois suivant celui de votre demande.
La demande de suspension doit aussi être faite en ligne, depuis votre espace particulier sur le site des impôts, via la rubrique "Gérer mon prélèvement à la source", ou directement auprès de votre centre des finances publiques.
La première année de location, vous pouvez anticiper le paiement des impôts sur les loyers encaissés en versant spontanément au fisc un acompte mensuel ou trimestriel. Vous évitez ainsi d'avoir à payer l'intégralité des impôts sur vos "premiers" loyers en septembre de l'année suivante.
Les prélèvements sociaux dus sur vos loyers imposables sont également payables en temps réel, suivant les mêmes modalités que l'impôt. Le fisc prélève un second acompte mensuel ou trimestriel sur votre compte bancaire, égal à 17,2 % du montant imposable de vos revenus fonciers de N-2 (de janvier à août) et de N-1 (de septembre à décembre).
Exemple : Votre revenu foncier imposable est de 10 000 € et le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal est de 10 %. Vous êtes redevable l'année suivante d'un acompte d'impôt de 1 000 €. Par ailleurs, vous devez payer un acompte de prélèvements sociaux de 1 720 €. L'un et l'autre sont divisés par 12 ou par 4, selon le rythme de prélèvements choisi. Soit un acompte total de 226,66 € (arrondis à 227 €) par mois ou de 680 € par trimestre.