Pourquoi la loi Scellier ?
Mesure d’incitation à l’investissement locatif, le dispositif Scellier offre aux particuliers la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts. Le Scellier est le successeur des dispositifs Robien et Borloo. La loi proposée par le député François Scellier vise en effet, comme auparavant les lois Robien et Borloo, A cette fin, les particuliers qui décident d’investir dans l’immobilier résidentiel neuf locatif dans le cadre de ce dispositif bénéficient d’une substantielle réduction d’impôt…
Le Scellier, pour qui ?
Le Scellier s'adresse aux personnes qui disposent de revenus assez importants ou assez stables pour acquérir un bien immobilier, et s'acquittent d'un impôt sur le revenu supérieur à la réduction fiscale octroyée par le dispositif. La plupart des experts estiment qu'un investissement Scellier ne présente d'intérêt que si vous payez, en impôt sur le revenu, plus de 3 000 € par an…
Comment ça marche ?
Dans son principe, le Scellier est très simple : vous achetez un logement, que vous louez non meublé pendant au moins 9 ans, à usage de résidence principale du locataire. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt, calculée sur une fraction du prix de revient de l’investissement et étalée sur 9 ans. Ce dispositif impose cependant le respect d’engagements précis et d’obligations nombreuses : achat ou construction d’un logement neuf ou assimilé dans une zone du territoire éligible au dispositif ; engagement de louer nu pendant une durée minimum moyennant un loyer plafonnée, obligation de remplacer le locataire sortant à bref délai… De plus, la réduction d’impôt diffère selon l’année de l’investissement et la qualité environnementale du logement acquis…
Les formules pour maximiser la réduction d'impôt
Différentes solutions existent pour augmenter la réduction d’impôt attachée au dispositif Scellier. Vous pouvez acheter un logement « vert », c’est-à-dire qui respecte la norme BBC (bâtiment basse consommation) 2005. Autre moyen, vous pouvez louer en secteur intermédiaire, c’est-à-dire à des locataires dont les ressources sont limitées, moyennant un plafond de loyer inférieur à ceux prévus en Scellier « standard ». Vous pouvez également maximiser l’avantage fiscal en investissant outre-mer ou dans certaines zones de revitalisation rurale. Dernière solution, vous pouvez choisir d’investir en « résidence services » pour louer meublé…
Les pièges à éviter
Le Scellier ne peut donner sa pleine mesure, fiscale et financière, qu'à la condition de respecter un certain nombre de conditions. Faute de quoi le dispositif risque de se refermer sur vous comme un piège. Voici 7 erreurs parmi les plus courantes : acheter sans être certain de pouvoir louer ; se focaliser sur la défiscalisation ; occulter les questionsde rentabilité de votre investissement ; acheter un «package» Scellier à un promoteur spécialisé en défiscalisation immobilière ; confondre les plafonds de loyer imposés avec les loyers de marché ; préparer sa retraite en se trompant d'échéance ; négliger le plafonnement de loyer imposés avec les loyers de marché ; préparer sa retraite en se trompant d'échéance ; négliger le plafonnement des réductions d’impôt…
Investir à plusieurs, c'est possible
Trois formules s'offrent à vous pour mutualiser l'investissement d'une opération en Scellier : souscrire au capital d’une société civile de placement immobilier, créer une société civile immobilière de location ou encore investir à plusieurs dans le cadre d’une indivision. En souscrivant des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier, laquelle investit dans la construction ou la rénovation de logements, suivant les conditions et contraintes de la loi Scellier, vous bénéficiez de la réduction d'impôt au prorata de vos parts dans la SCPI. Vous pouvez aussi investir en Scellier au travers d’une SCI de location non soumise à l’impôt sur les sociétés. C’est alors la société qui procède à l'opération et la réduction est répartie entre ses associés au prorata de leurs parts. Enfin, solution la plus simple, vous pouvez acquérir un bien immobilier en indivision. Chaque indivisaire bénéficiera alors de la réduction d'impôt au prorata de son investissement…
L’imposition des loyers Scellier
Sur le plan fiscal, les loyers issus d’un logement Scellier sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Selon leur montant, ils peuvent être soumis au régime microfoncier, ou au régime réel d’imposition. Dans ce dernier cas, vous pouvez tenir compte de toutes vos charges foncières et bénéficier, sous conditions, d’une déduction spécifique. Le cas échéant, vous pouvez ainsi constater un déficit foncier, si vos recettes imposables sont inférieures à vos charges déductibles, et en imputer une fraction sur les autres revenus imposables de votre foyer fiscal… ce qui vous permet finalement de diminuer votre imposition.
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