Le fisc ne pourra pas imposer vos revenus fonciers en temps réel car il ne les connaîtra que l'année suivante. L'acompte d'impôt qu'il prélèvera chaque mois ou trimestre sur votre compte bancaire en 2019 sera calculé sur vos loyers perçus en 2017 et en 2018. Pas simple !
Un acompte d'impôt compliqué pour les bailleurs
Vos salaires ou votre retraite perçus à compter de janvier 2019 seront soumis à une retenue à la source au titre de l'impôt, prélevée directement par votre employeur ou votre caisse de retraite. Vos loyers, en revanche, ne supporteront pas cette retenue, faute de tiers susceptible de la prélever et de la reverser au fisc. C'est vous-même qui devrez payer l'impôt à la source sur vos loyers, en acquittant un acompte d'impôt mensuel ou trimestriel, prélevé sur votre compte bancaire par le fisc. Vous paierez aussi les prélèvements sociaux à la source sur vos loyers, en versant un second acompte mensuel ou trimestriel.
L’acompte d'impôt à payer à partir de janvier 2019 sera calculé sur la base de vos derniers revenus fonciers connus de l'administration, c'est-à-dire vos revenus fonciers de 2017 déclarés début 2018. L’administration appliquera le taux de prélèvement de votre foyer sur ces revenus retenus pour leur montant net imposable, c'est-à-dire après déduction de l'abattement forfaitaire de 30 % pour charges.
Exemple : Le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal est fixé à 10 % et vous avez encaissé 10 000 € de loyers en 2017, soit 7 000 € de loyers imposables après l'abattement de 30 %. Le fisc vous réclamera un acompte d'impôt de 700 € en 2019 au titre de vos loyers (10 % x 7 000 €). Cet acompte sera divisé par 12 en cas de prélèvement mensuel et par 4 en cas d'option pour un prélèvement trimestriel. Dans le premier cas, vous serez donc débité de 58 € par mois et dans le second de 175 € par trimestre. Attention, Vous payerez un second acompte au titre des prélèvements sociaux, calculé sur la même base (7 000 €), au taux de 17,2 %. Soit un acompte de prélèvement sociaux de 1 204 €, divisé en 12 prélèvements mensuels de 100 € ou en 4 prélèvements trimestriels de 301 €.
Votre acompte sera actualisé à partir de septembre 2019, en fonction de votre déclaration de revenus de 2018 déposée début 2019. Le fisc se servira de cette déclaration pour recalculer son montant en fonction du nouveau taux de prélèvement à la source de votre foyer et de vos revenus fonciers perçus en 2018. L'acompte actualisé sera prélevé sur votre compte bancaire, chaque mois ou chaque trimestre, entre septembre 2019 et août 2020. Puis en septembre 2020, son montant sera à nouveau actualisé en fonction de votre déclaration de revenus de 2019. Et ainsi de suite chaque année.
Le fisc procédera de la même manière pour calculer le montant de l'acompte d'impôt à vous réclamer à partir de janvier 2019. La base de calcul de cet acompte sera votre revenu foncier net imposable de 2017, après déduction de vos charges foncières réelles de 2017 : frais de gestion, primes d'assurance, provisions pour charges de copropriété, dépenses de travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc. Cette base sera actualisée chaque année en septembre, en fonction des loyers inscrits sur votre dernière déclaration de revenus.
Si vous louez un logement neuf dans le cadre d'un dispositif locatif type Robien ou Borloo, le fisc tiendra compte de votre revenu foncier net imposable, après déduction de vos charges réelles mais aussi de l'amortissement du prix du logement. De même, si vous louez un logement ancien dans le cadre du dispositif Cosse, il tiendra compte de la déduction spécifique applicable sur vos loyers imposables.
Si vous louez un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel, Duflot ou Scellier, le fisc ne tiendra pas compte de la réduction d'impôt à laquelle vous avez droit pour calculer le montant des acomptes d'impôt dus sur vos revenus fonciers. Il n'en tiendra pas non plus compte pour calculer le taux de prélèvement à la source de votre foyer. La réduction d'impôt vous sera remboursée en septembre de chaque année, de manière échelonnée, pendant toute la durée de votre engagement de location.
Comme son nom l'indique, l'impôt prélevé par le fisc chaque mois ou chaque trimestre sur votre compte bancaire ne sera qu'un acompte d'impôt et pas l'impôt définitif. En effet, vous continuerez à renvoyer une déclaration de revenus au fisc chaque année, afin qu'il calcule l'impôt dû par votre foyer sur vos revenus de l'année précédente, comme il le fait aujourd'hui.
Votre déclaration permettra au fisc de liquider le solde de votre impôt dû sur vos revenus de l'année précédente. L'impôt définitif calculé à partir de cette déclaration sera ensuite comparé aux prélèvements à la source payés par les membres de votre foyer l'année précédente, sous forme de retenues à la source ou d'acomptes d'impôt prélevés sur votre compte bancaire.
Attention : Si le total de vos prélèvements à la source de l'année précédente dépasse votre impôt définitif, le trop-payé vous sera restitué en septembre de l'année en cours. A l'inverse, si le total de vos prélèvements à la source de l'année précédente est inférieur à votre impôt définitif, vous verserez le solde au fisc en septembre de l'année en cours, ou entre septembre et décembre si le solde à régler excède 300 €.
L'acompte d'impôt étant calculé sur vos revenus fonciers des années précédentes, son montant ne s'adaptera pas automatiquement aux variations de vos loyers de l'année en cours, contrairement à ce que laisse entendre les pouvoirs publics !
Résultat, dans de nombreuses situations, pourtant courantes pour les bailleurs, vous paierez un acompte d'impôt totalement déconnecté de ce que vous devez réellement. Et selon les situations, ce que vous aurez payé en trop vous sera remboursé en septembre de l'année suivante, ou vous devrez payer un complément d'impôt en fin d'année suivante si l'acompte réclamé par le fisc est insuffisant. Vraiment pas simple !
Le fisc continuera à prélever l'acompte d'impôt sur votre compte bancaire chaque mois ou chaque trimestre même si vous subissez des impayés de loyers, si vos biens loués génèrent d'importantes dépenses de travaux, s'ils restent vacants plusieurs mois ou si vous cessez de louer en cours d'année.
En reprenant l’exemple ci-dessus, vous réglerez 58 € d'acompte d'impôt et 100 € d'acompte de prélèvements sociaux par mois entre janvier et août 2019, y compris si votre locataire ne vous paye pas tous ses loyers de 2019. Dans ce cas, les acomptes payés en trop vous seront remboursés uniquement fin 2020, lors de la régularisation du solde de votre impôt. En pratique, le fisc calculera l'impôt définitif sur vos revenus de 2019 pendant l'été 2020 (à partir de votre déclaration des revenus 2019 déposée début 2020). Il comparera ensuite son montant à vos prélèvements à la source payés en 2019 sous forme de retenues ou d'acomptes, puis il vous remboursera ceux payés en trop en août ou septembre 2020. Vous aurez donc commencé par payer plus que ce que vous devez réellement, avant d'être remboursé du trop-versé à la fin de l'année suivante !
Certes, vous pourrez demander à l'administration fiscale de suspendre le prélèvement des acomptes d'impôt sur votre compte bancaire si vous cessez de percevoir des revenus fonciers en cours d'année (vous avez vendu vos biens loués ou vos locataires sont tous partis). Mais vous devrez pour cela faire une démarche en ligne sur le site des impôts, et la suspension ne prendra effet qu'à compter du versement suivant le mois de votre demande. De moins en moins simple !
Un acompte d'impôt figé en cas de baisse de vos loyers
Un acompte d'impôt à stopper vous-même en fin de location
Autre difficulté, si vos charges déductibles dépassent vos loyers imposables et que vous constatez un déficit foncier, le fisc retiendra une base nulle pour calculer votre acompte d'impôt. Autrement dit, vous ne payerez pas d'acompte d'impôt entre janvier et août 2019 si vous avez enregistré un déficit foncier en 2017, y compris si vous n'êtes plus déficitaire en 2019.
Pas d'acompte d'impôt en cas de déficit foncier
Si vous devenez bailleur en 2019, vous ne commencerez à payer un acompte d'impôt au titre de vos revenus fonciers qu'en septembre 2020. En effet, n'ayant déclaré aucun loyer au titre de 2017 et de 2018, le fisc ne sera pas en mesure de vous réclamer un acompte d'impôt avant cette date. Il y aura donc un décalage de plus d'un an entre le début de la perception de vos loyers et votre imposition. Un comble pour un impôt à la source !
Certes, vous pourrez anticiper l'imposition de vos premiers loyers en versant un acompte d'impôt spontané au fisc dès le démarrage de la location. Mais vous devrez là encore faire une démarche en ligne sur le site des impôts, et calculer vous-même le montant de l'acompte à verser. Carrément compliqué !
Les acomptes seront prélevés au plus tard le 15 de chaque mois directement sur votre compte bancaire. C'est la raison pour laquelle vous avez du indiquer vos coordonnées bancaires sur votre déclaration de revenus 2017 déposée en mai ou juin 2018.
Vous pouvez opter pour un paiement trimestriel de l'acompte d'impôt lié à vos revenus fonciers. Les prélèvements sur votre compte bancaire interviendront alors le 15 février, le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre. L'option devra être exercée avant le 1er octobre pour un application l'année suivante. Toutefois, si vous souhaitez qu'elle s'applique dès le 1er janvier 2019, vous devez impérativement l'exercer au plus tard le 15 septembre 2018. Pour cela, rendez-vous dans votre espace personnel sur le site des impôts, rubrique "Gérer mon prélèvement à la source".
Bon à savoir : Si vous avez remplie votre déclaration de revenus 2017 en ligne sur le site des impôts, le fisc vous a informé du montant de l'acompte mensuel à payer à partir de janvier 2019 à la fin de votre télédéclaration. Si vous avez rempli votre déclaration des revenus 2017 sur papier, cette information figurera sur l'avis d'imposition 2018 que vous recevrez en août ou en septembre prochain.