Vous ne payerez pas d'acompte d'impôt l'année où vous commencerez à louer. Mais vous serez doublement imposé l'année suivante, sauf si vous optez pour le versement d'un acompte spontané dès le début de la location. Une démarche compliquée car vous devrez calculer vous-même le montant de l'acompte spontané à verser au fisc.
Un acompte d'impôt compliqué pour les bailleurs
Les acomptes d'impôt (et de prélèvements sociaux) mensuels ou trimestriels prélevés par le fisc sur votre compte bancaire pour vos loyers perçus à partir de 2019 seront calculés sur la base de vos revenus fonciers déclarés en 2017 (acomptes de janvier à août) et en 2018 (acomptes de septembre à décembre).
Résultat, si vous devenez bailleur en 2019 alors que vous ne l'étiez pas les années précédentes, le fisc ne vous réclamera aucun acompte sur vos loyers encaissés en 2019. Ces revenus fonciers, inscrits sur votre déclaration de revenus 2019 (déposée début 2020), serviront de base au calcul des acomptes à vous réclamer à partir de septembre 2020 uniquement. Le fisc devra en effet attendre que vous déclariez vos premiers loyers pour établir la base de calcul des acomptes d'impôt et de prélèvements sociaux à payer en tant que bailleur.
Pour autant, cela ne signifie pas que vous ne serez pas imposé sur les loyers encaissés la première année de location. Ces revenus fonciers seront imposés l'année suivante, au vu des montants inscrits sur votre déclaration de revenus.
Autrement dit, vos premiers revenus fonciers seront taxés comme aujourd'hui. Leur montant net imposable, calculé après déduction de vos charges foncières réelles ou de l'abattement de 30 % attaché au régime microfoncier, sera soumis l'année suivante au barème progressif de l'impôt et aux prélèvements sociaux. L'impôt et les prélèvements sociaux seront payables en septembre de la deuxième année de location, ou entre septembre et décembre si le montant à régler dépasse 300 euros. En résumé, si vous démarrez l'activité de bailleur début 2019, vous devrez attendre plus d'un an et demi pour payer l'impôt et les prélèvements sociaux sur vos premiers loyers encaissés. La promesse de l'Etat d'imposer vos revenus en temps réel ne sera dans ce cas qu'un mirage !
Attention : Le fisc se servira aussi de vos premiers loyers déclarés pour calculer l'acompte d'impôt et l'acompte de prélèvements sociaux à vous réclamer à partir de septembre de l'année suivante. Autrement dit, vous payerez à la fin de la deuxième année de location non seulement l'impôt et les prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers de l'année précédente, mais aussi des acomptes pour vos revenus fonciers de l'année en cours. Les nouveaux bailleurs qui n'auront pas anticipé cette double imposition seront inévitablement confrontés à des problèmes de trésorerie.
Pour éviter d'avoir à payer l'impôt et les prélèvements sociaux correspondant aux loyers de votre première année de location en une seule fois en fin d'année suivante, vous pourrez opter pour le versement d'un acompte spontané mensuel ou trimestriel dès le démarrage de votre location. Vous anticiperez ainsi l'imposition de vos premiers loyers et limiterez la régularisation du solde de votre impôt.
Le versement d'un acompte spontané est une option, pas une obligation. Le fisc ne vous la proposera pas d'office. Ce sera à vous de vous manifester auprès de lui. Pour cela, vous devrez faire une démarche en ligne, depuis votre espace particulier sur le site des impôts, rubrique "Gérer mon prélèvement à la source".
Surtout, vous devrez estimer vous-même le montant de l'acompte spontané à verser au fisc, chaque mois ou chaque trimestre par prélèvement sur votre compte bancaire. Cela supposera que vous soyez en mesure d'estimer non seulement le montant imposable des loyers que vous percevrez la première année, mais aussi d'estimer le taux de prélèvement à la source de votre foyer cette année-là (sans oublier d'y ajouter 17,2 % pour l'acompte de prélèvements sociaux).
Le calcul de l'acompte spontané sera donc compliqué. Heureusement, vous pourrez utiliser le simulateur en ligne sur le site des impôts pour estimer son montant compte tenu de votre situation fiscale personnelle. Autre solution, vous pourrez calculer le montant de l'acompte à verser en utilisant la grille de taux par défaut établie par l'administration pour les salariés. Dernière possibilité, vous pourrez choisir librement le montant de l'acompte que vous souhaitez verser.
Bon à savoir : L'année suivante, lorsque vous déclarerez vos premiers loyers, l'administration calculera l'impôt correspondant. Elle le comparera ensuite aux acomptes versés spontanément l'année précédente et, selon le cas, vous aurez un reliquat d'impôt à verser ou vous serez remboursé des acomptes spontanés versés en trop en septembre.
L'acompte d'impôt et l'acompte de prélèvements sociaux ne s'adapteront pas automatiquement aux variations de vos revenus, contrairement à ce qu'affirme l'Etat. Ainsi, si vous subissez des impayés ou si vous engagez des dépenses de travaux, le fisc continuera de vous réclamer ce qu'il estime dû comme si de rien n'était. Résultat, vous paierez plus d'acomptes que ce que vous devez réellement et le trop-versé vous sera remboursé en fin d'année suivante.
Vous pourrez toutefois demander une modulation à la baisse de vos acomptes en cours d'année si vos pertes ou vos charges supplémentaires sont élevées. Vous devrez pour cela réaliser une estimation de vos revenus sur le site des impôts. Toutefois, le fisc n'acceptera de réduire les acomptes dus pour vos revenus fonciers que si votre estimation aboutit à réduire vos prélèvements à la source (retenues et acomptes) de plus de 10 % et de plus de 200 €.