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Bailleurs : diminuez vos impôts grâce au déficit foncier

Lorsque les loyers encaissés par le propriétaire bailleur sont inférieurs aux charges qu'il supporte, un déficit foncier est constaté. Ce déficit est imputable, dans certaines conditions, sur les autres revenus de son foyer. Il constitue à ce titre une arme très efficace pour réduire vos impôts. Explications et marche à suivre.

Le Guide des revenus fonciers

L'aide à la déclaration des revenus fonciers

Deux modes d'imposition des loyers

Les loyers tirés de la location de biens loués non meublés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque leur montant annuel ne dépasse pas 15 000 €, vous relevez du régime micro-foncier. Votre revenu foncier imposable est alors calculé en appliquant un abattement de 30 % sur vos loyers déclarés.

Mais vous êtes exclu de ce régime simplifié d'imposition si vous avez réalisé un investissement type Robien ou Borloo. Vous l'êtes également si vos loyers dépassent 15 000 € par an. Vous relevez alors du régime réel d'imposition et c'est à vous de déterminer votre revenu foncier imposable, en déduisant vos charges réelles de vos recettes.

Le régime réel permet de constater un déficit foncier, si le montant de vos charges à déduire excède vos loyers déclarés. Le régime micro-foncier ne le permet pas puisque vous êtes imposé sur 70 % de ce que vous déclarez. Mais il n'empêche pas de tenir compte de vos déficits des années antérieures reportables (voir ci-contre).

Vous pouvez opter pour le régime réel lorsque vous relevez du micro-foncier, afin de déduire vos charges pour leur montant réel, et de constater un déficit, le cas échéant.

Moins d'impôts avec les déficits fonciers

Vous pouvez déduire de votre revenu global la fraction de votre déficit foncier annuel résultant de la déduction de vos charges foncières autres que vos intérêts et frais d’emprunt. Ce déficit est imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an,  ou de 15?300 € s’il provient, en tout ou partie, d’un logement loué en Périssol. Si votre revenu global n’est pas suffisant pour absorber votre déficit foncier imputable, le reliquat est déductible de votre revenu global des 6 années suivantes.

Si votre ­déficit foncier de l'année est supérieur à ces limites, l’excédent est déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Il en va de même de la fraction de votre déficit liée à la déduction de vos intérêts et frais d’emprunt payés dans l'année.

Attention, la déduction d'un déficit foncier de votre revenu global implique de continuer à louer le bien qui l'a généré pendant au moins 3 ans. A défaut, le fisc remettra en cause les déficits déduits et recalculera vos impôts en conséquence.

L'économie d'impôt liée à l'imputation d'un déficit foncier sur vos autres revenus est d'autant plus importante que vous êtes imposé dans les tranches élevées du barème de l'impôt.

Valoriser un patrimoine aux frais du fisc

Si vous avez investi à crédit, les intérêts et frais d'emprunt remboursés les premières années absorbent une part importante de vos loyers. La déduction des autres charges (assurance, entretien, copropriété, impôts...) permet alors de constater un déficit foncier.

En rythme de croisière, en revanche, les charges que vous supportez chaque année dans le cadre de la gestion de vos biens loués sont inférieures aux loyers encaissés. Elle ne vous permettent donc pas de constater un déficit.

La solution consiste alors à faire effectuer des travaux de rénovation ou d'amélioration dans les biens loués, puis de déduire leur coût de vos loyers. Vous recréez ainsi un déficit imputable sur vos autres revenus. La valorisation de votre patrimoine est ainsi financer en partie par vos économies d'impôts.

Vous pouvez aussi acheter un bien à rénover en vue de le louer. Dans ce cas, les travaux de rénovation absorbent les loyers pendant de longues années, et permettent d'espérer une belle plus-value à la revente, le bien étant alors dans un état irréprochable.

Bien remplir la déclaration n° 2044

Seuls les bailleurs qui relèvent du régime réel d'imposition pour leurs loyers peuvent constater un déficit foncier et réduire ainsi leurs impôts. Ce régime d'imposition impose de remplir une déclaration de revenus fonciersspécifique: la déclaration n° 2044 ou n° 2044S.

Cet imprime de 4 ou 8 pages n'est pas évident à appréhender par le profane. Il permet de calculer le revenu foncier imposable, bien par bien, puis pour l'ensemble des biens du foyer. Il permet surtout de déterminer si vous êtes bénéficiaire ou déficitaire.

Lorsque vous enregistrez un déficit foncier, la déclaration n° 2044 permet aussi de déterminer la part imputable sur votre revenu global et celle qui ne pourra être reportée que sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Dispofi a créé une aide à la déclaration des revenus fonciers pour les bailleurs particuliers. Simple et complet, cet outil est utilisable quelle que soit la nature de vos biens loués, et les dispositif dont vous relevez. Pour vous aider à déclarer au plus juste, nous vous proposons également un Guide de la déclaration des revenus fonciers.