A partir de 2019, vous paierez également les prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels prélevés par le fisc sur votre compte bancaire. Cet acompte, calculé au taux de 17,2 %, s'ajoutera à l'acompte d'impôt dû sur vos revenus fonciers.
Un acompte d'impôt compliqué pour les bailleurs
Jusqu'à présent, vos revenus fonciers étaient soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions additionnelles) l'année suivant celle de leur encaissement. Par exemple, vos revenus fonciers perçus en 2017 seront soumis aux prélèvements sociaux en 2018, et le fisc vous réclamera leur paiement en septembre 2018, en même temps que le paiement de votre impôt 2018 (sur les revenus de 2017).
A partir de 2019, vous paierez ces prélèvements sociaux en même temps que l'acompte d'impôt mensuel ou trimestriel dû sur vos revenus fonciers, et plus l'année suivante. Hélas, ce second acompte de prélèvements sociaux sera calculé comme l'acompte d'impôt, c'est-à-dire sur la base de vos revenus fonciers des années précédentes et non sur vos revenus fonciers de l'année en cours. Là encore, la promesse de l'Etat d'adapter vos impôts à vos revenus en temps réel ne sera donc pas tenue !
Le mode de calcul de l'acompte de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers est le même que celui retenu pour le calcul de l'acompte d'impôt. Le fisc retiendra votre dernier revenu foncier déclaré, sous déduction de vos charges réelles si vous relevez du régime "réel" d'imposition ou de l'abattement de 30 % si vous êtes soumis au régime "microfoncier". Ainsi, l'acompte de prélèvements sociaux dû entre janvier et août 2019 sera calculé à partir de votre revenu foncier net de 2017, celui dû entre septembre 2019 et août 2020 à partir de votre revenu foncier net de 2018, et ainsi de suite. Le taux de ce second acompte sera égal à 17,2 %, soit le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine en vigueur depuis le 1er janvier 2018.
L'acompte de prélèvements sociaux ainsi calculé sera divisé par 12 en cas de paiement mensuel, et par 4 en cas d'option pour un paiement trimestriel. Son montant s'ajoutera à l'acompte d'impôt calculé sur la même base, mais au taux du prélèvement à la source de votre foyer fiscal.
Exemple : Le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal est fixé à 10 % et vous avez encaissé 10 000 € de loyers en 2017, soit 7 000 € de loyers imposables après l'abattement de 30 % attaché au régime "microfoncier". Le fisc vous réclamera un acompte d'impôt de 700 € en 2019 au titre de vos loyers (10 % x 7 000 €). Cet acompte sera divisé par 12 en cas de prélèvement mensuel et par 4 en cas d'option pour un prélèvement trimestriel. Dans le premier cas, vous serez donc débité de 58 € par mois et dans le second de 175 € par trimestre. Le fisc vous réclamera un second acompte au titre des prélèvements sociaux, calculé sur la même base (7 000 €), au taux de 17,2 %. Soit un acompte de prélèvement sociaux de 1 204 €, divisé en 12 prélèvements mensuels de 100 € ou en 4 prélèvements trimestriels de 301 €. En tout, vous paierez donc un acompte d'impôt et de prélèvements sociaux de 1 904 € en 2019 au titre de vos revenus fonciers, divisé en 12 prélèvements mensuels de 158 € ou en 4 prélèvements trimestriels de 476 €.
Comme les acomptes d'impôt, les acomptes de prélèvements sociaux feront l'objet d'une régularisation l'année suivante, lors de la liquidation du solde de votre impôt. Le fisc calculera les prélèvements sociaux réellement dus sur vos revenus fonciers de l'année précédente, à partir de la déclaration de revenus que vous renverrez en début d'année. Il comparera ensuite le montant obtenu aux acomptes de prélèvements sociaux payés l'année précédente. Selon le cas, vous recevrez donc un remboursement de prélèvements sociaux en fin d'année suivante (si vous avez payé trop d'acomptes de prélèvements sociaux) ou vous devrez verser un complément de prélèvements sociaux a posteriori (si vous n'avez pas payé assez d'acomptes de prélèvements sociaux).
Calculé comme l'acompte d'impôt, l'acompte de prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers générera les mêmes difficultés. Son montant ne s'adaptera pas automatiquement aux variations de vos loyers de l'année en cours, contrairement à ce que laisse entendre les pouvoirs publics !
Dans de nombreuses situations, vous paierez un acompte de prélèvements sociaux totalement déconnecté de ce que vous devez réellement. Et selon les situations, ce que vous aurez payé en trop vous sera remboursé en septembre de l'année suivante, ou vous devrez payer un complément de prélèvements sociaux en fin d'année suivante si l'acompte réclamé par le fisc est insuffisant. Vraiment pas simple !
Le fisc continuera à prélever l'acompte de prélèvements sociaux sur votre compte bancaire chaque mois ou chaque trimestre même si vous subissez des impayés de loyers, si vos biens loués génèrent d'importantes dépenses de travaux, s'ils restent vacants plusieurs mois ou si vous cessez de louer en cours d'année.
Certes, vous pourrez demander au fisc de suspendre le prélèvement des acomptes d'impôt sur votre compte bancaire si vous cessez de percevoir des revenus fonciers en cours d'année (vous avez vendu vos biens loués ou vos locataires sont tous partis). Mais vous devrez pour cela faire une démarche en ligne sur le site des impôts, et la suspension ne prendra effet qu'à compter du versement suivant le mois de votre demande.
Un acompte d'impôt à stopper vous-même en fin de location
Vous pourrez aussi lui demander de baisser votre taux de prélèvement à la source afin de réduire le montant de vos acomptes de prélèvements sociaux, si vous subissez une perte de loyers importante. Mais vous devrez pour cela faire une estimation en ligne de vos revenus, et le fisc diminuera vos acomptes uniquement si votre baisse de loyers entraîne une diminution de vos prélèvements de plus de 10 % de plus de 200 €.
Un acompte d'impôt figé en cas de baisse de loyers
Si vos charges déductibles dépassent vos loyers imposables et que vous constatez un déficit foncier, le fisc retiendra une base nulle pour calculer votre acompte de prélèvements sociaux. Autrement dit, vous n'en paierez pas si vous avez enregistré un déficit foncier les années précédentes, même si vous n'êtes plus déficitaire l'année en cours.
Pas d'acompte d'impôt en cas de déficit foncier
Si vous devenez bailleur en 2019, vous ne commencerez à payer un acompte de prélèvements sociaux au titre de vos revenus fonciers qu'en septembre 2020. En effet, n'ayant déclaré aucun loyer au titre de 2017 et de 2018, le fisc ne sera pas en mesure de vous réclamer un acompte de prélèvements sociaux avant cette date. Il y aura donc un décalage de plus d'un an entre le début de la perception de vos loyers et votre imposition. Un comble pour un impôt à la source !
Certes, vous pourrez anticiper l'imposition de vos premiers loyers en versant un acompte spontané de prélèvements sociaux au fisc dès le démarrage de la location. Mais vous devrez là encore faire une démarche en ligne sur le site des impôts, et calculer vous-même le montant de l'acompte à verser.
La CSG payée sur vos revenus fonciers, au taux de 9,2 %, restera déductible de vos revenus imposables à hauteur de 6,8 % pour le calcul de votre impôt sur le revenu, comme aujourd'hui.
Cette CSG déductible s'imputera sur vos revenus imposables de l'année de son paiement définitif, lequel interviendra en fin d'année suivante et non l'année de paiement des acomptes de prélèvements sociaux. Par exemple, la CSG payée sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels sur vos revenus fonciers de 2019, soldée en septembre 2020, sera déductible à hauteur de 6,8 % de vos revenus imposables de 2020, pas de vos revenus imposables de 2019.
Le fisc continuera d'inscrire le montant de CSG déductible sur votre déclaration de revenus préremplie. Et vous pourrez toujours corriger le montant indiqué s'il est inexact.