L'acompte d'impôt étant calculé sur la base des revenus fonciers imposables des années précédentes, vous n'aurez rien à payer si vous avez enregistré un déficit foncier. Pour autant, vos loyers de l'année en cours n'échapperont pas à l'impôt. Ils y seront soumis l'année suivante, comme aujourd'hui. Drôle d'impôt à la source !
Un acompte d'impôt compliqué pour les bailleurs
Les acomptes d'impôt (et de prélèvements sociaux) mensuels ou trimestriels prélevés par le fisc sur votre compte bancaire pour vos loyers perçus à partir de 2019 seront calculés sur la base de vos derniers revenus fonciers déclarés. Les acomptes dus entre janvier et août 2019 seront calculés sur la base de vos revenus fonciers de 2017 (déclarés début 2018), ceux dus entre septembre 2019 et août 2020 sur la base de vos revenus fonciers de 2018 (déclarés début 2019), et ainsi de suite.
En conséquence, vous ne payerez pas d'acomptes sur vos loyers de 2019 si vous êtes déficitaire (vos charges foncières déductibles dépassent vos loyers imposables) au titre de 2017 et de 2018. Cela même si vos loyers de 2019 dépassent à nouveau vos charges et que vous n'êtes plus en déficit foncier cette année-là.
Si vous êtes déficitaire en 2017, votre déficit sera retenu pour une valeur nulle pour le calcul de votre acompte d'impôt à payer de janvier à août 2019. Autrement dit, vous n'aurez rien à payer pendant cette période, même si vous percevez toujours des revenus fonciers. Et si vous êtes également déficitaire en 2018, vous ne payerez rien non plus entre septembre 2019 et août 2020.
Exemple : Votre taux de prélèvement à la source est fixé à 10 %. Pour 2017, vous avez déclaré un déficit foncier de 1 000 € et pour 2018, vous déclarerez un bénéfice foncier net de 1 000 €. De janvier à août 2019, l'acompte d'impôt dû pour vos loyers sera égal à 0 €. A partir de septembre 2019, en revanche, son montant sera actualisé à 100 €. Cet acompte sera divisé par 12 en cas de prélèvement mensuel et par 4 en cas d'option pour un prélèvement trimestriel. Dans le premier cas, vous serez donc débité de 8 € par mois et dans le second de 25 € par trimestre. Attention, Vous payerez un second acompte au titre des prélèvements sociaux à partir de septembre 2019, calculé sur la même base (1 000 €), au taux de 17,2 %. Soit un acompte de prélèvement sociaux de 172 €, divisé en 12 prélèvements mensuels de 14 € ou en 4 prélèvements trimestriels de 43 €.
Rappelons que vous ne pouvez constater un déficit foncier que si vous relevez du régime "réel" pour l'imposition de vos revenus fonciers. Si vous êtes soumis au régime "microfoncier", vous ne le pouvez pas car vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour charges de 30 %. Vous êtes donc imposable sur 70 % de vos loyers encaissés dans l'année. Evidemment, si vous avez opté pour un dispositif locatif type Robien, Borloo ou Cosse, vous avez plus de possibilités d'enregistrer un déficit foncier car vous pouvez déduire un amortissement ou une déduction spécifique en plus de vos charges foncières réelles.
Si vous êtes titulaire d'autres revenus soumis au système de l'acompte d'impôt (bénéfices commerciaux ou non commerciaux, pensions alimentaires, rentes viagères à titre onéreux), votre déficit foncier n'aura aucune incidence sur le montant de l'acompte d'impôt à payer sur ces revenus (il ne sera pas déduit des autres revenus soumis à l'acompte d'impôt).
Exemple : Votre taux de prélèvement à la source est fixé à 10 %. Pour 2017, vous avez déclaré un déficit foncier de 1 000 € et un bénéfice commercial net imposable de 6 000 €. De janvier à août 2019, l'acompte d'impôt dû pour vos loyers sera égal à 0 € et celui dû pour votre bénéfice commercial sera égal à 600 €. Vous paierez donc un acompte mensuel de 50 € (600 € / 12) durant cette période. Votre déficit foncier ne sera pas déduit de votre bénéfice pour le calcul de l'acompte à payer.
En revanche, votre déficit foncier permettra de réduire le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal. En effet, dans la mesure où vous l'imputerez sur vos autres revenus imposables de l'année et sur vos revenus fonciers des années suivantes, il vous permettra de réduire le montant de vos impôts. Or, ceux-ci sont pris en compte pour calculer votre taux de prélèvement à la source. Autrement dit, le taux de prélèvement à la source applicable à vos autres revenus (salaires, retraites, etc.) intégrera l'effet défiscalisant de vos déficit fonciers.
Si, en 2019, vos loyers sont supérieurs à vos charges, vous ne serez plus en déficit foncier. Vous devrez alors payer l'impôt correspondant à votre revenu foncier net imposable à la fin de l'année 2020. Le fisc calculera l'impôt dû en fonction des montants inscrits dans votre déclaration de revenus 2019 (déposée début 2020), et il vous le réclamera en septembre 2020, ou entre septembre et décembre 2020 si le montant dû dépasse 300 €.
En clair, vous vous retrouverez dans la même situation qu'avant la réforme du prélèvement à la source : vous paierez vos impôts l'année suivant l'encaissement de vos loyers, et non pas en temps réel ! Pas simple, en terme de gestion de votre trésorerie, surtout si vous n'anticipez pas cette imposition a posteriori. D'autant que l'impôt réclamé par le fisc en 2020 sur vos revenus fonciers de 2019 s'ajoutera aux acomptes d'impôt qu'il prélèvera sur votre compte bancaire à partir de septembre 2020 (acomptes calculés sur la base de votre revenu foncier imposable de 2019).
Si vous devenez bailleur en 2019, vous ne commencerez à payer un acompte d'impôt au titre de vos revenus fonciers qu'en septembre 2020. Il y aura donc un décalage de plus d'un an entre le début de la perception de vos loyers et votre imposition. Un comble pour un impôt à la source !
Vous pourrez anticiper l'imposition de vos premiers loyers en versant un acompte d'impôt spontané au fisc dès le démarrage de la location. Mais vous devrez faire une démarche en ligne sur le site des impôts, et calculer vous-même le montant de l'acompte à verser. Pas simple !