Sur quelles opérations s’appliquent les frais de notaire ?

Les frais de notaire s’appliquent sur les transactions immobilières, pour lesquelles l’intervention d’un notaire est obligatoire, car lui seul est habilité à rédiger l’acte authentique et à le publier au Service de publicité foncière (SPF). En effet, c'est cette publicité qui rend la vente opposable à tous, notamment aux éventuels créanciers du vendeur, qui ne pourront donc plus revendiquer la propriété du bien entre les mains de l'acheteur.

Les modalités de calcul des frais de notaire, et donc au final leur montant, varient en fonction du type de bien acheté. Selon qu’il s’agit d’un logement neuf ou d’un logement dans l’ancien, des frais de notaire différents s’appliquent. 

Qui paie les frais de notaire ?

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont payés par l’acheteur du bien. Il s'agit donc de frais d'acquisition, qui majorent le coût global de l'opération, au même titre que :

  • la commission de l'agent immobilier intervenu dans la vente,
  • les impôts locaux attachés au bien,
  • les charges de copropriété et de travaux en cas d'achat dans un immeuble d'habitat collectif,
  • les frais d'emprunt en cas de financement par crédit bancaire.

L’acquéreur a intérêt à ajouter les frais d'acquisition à la valeur du bien acheté dans son plan de financement. Calculer cette somme globale évitera les mauvaises surprises le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire ! 

De quoi sont composés les frais de notaire ?

On parle de « frais de notaire », car c’est au notaire que l’acquéreur du logement verse la somme d’argent correspondant aux frais d’acquisition.

Mais cette somme ne constitue pas la rémunération du notaire, qui en réalité n'en perçoit qu'une petite partie (moins de 20%), l'essentiel revenant à l'État et aux collectivités locales.

En effet, les « frais de notaire » sont principalement constitués de droits de mutation, c’est-à-dire d’un ensemble de taxes, que le notaire collecte et reverse au Trésor Public pour le compte de l’acquéreur, y compris la TVA sur la rémunération du notaire.

La somme globale payée au notaire se décompose comme suit :

  • 68% : les taxes versées au Trésor Public, pour le compte de l’Etat et des collectivités locales (droits d’enregistrement)
  • 15% : les débours (ou déboursés), qui sont les sommes avancées par le notaire pour payer les différents intervenants et actes nécessaires à la transaction : documents d’urbanisme, conservation des hypothèques, cadastre, géomètre,…
  • 17% : la rémunération effective perçue par le notaire pour la rédaction de l'acte (émoluments fixes et proportionnels).

Attention : ces proportions sont valables dans l'immobilier ancien. Dans l'immobilier neuf, on parle de frais de notaire réduits, car les droits de mutation versés au Trésor Public sont remplacés par la TVA payée sur le prix d'achat.
De plus, dans certains programmes collectifs, la rémunération versée au notaire subit une décote en fonction de l'importance du programme de construction.

Les frais de notaire, à quoi ça sert ?

Même si leur montant paraît souvent exorbitant aux acheteurs de biens immobiliers, les frais de notaire ont une utilité bien réelle.

En effet, le travail de vérification effectué par le notaire (conservation des hypothèques, cadastre, copies des PV d’assemblées générales de copropriété, etc.) permet d’assurer la sécurité juridique des transactions immobilières. Ce qui garantit à l'acheteur une propriété que personne ne pourra venir contester ou revendiquer.

En rédigeant et en signant les actes qu’il remet à l’acheteur et au vendeur, le notaire engage sa responsabilité. Il effectue toutes les démarches nécessaires, afin de permettre aux parties de réaliser une transaction sans mauvaise surprise…

Grâce à cette sécurité juridique, le nombre de contentieux consécutifs à un achat immobilier est extrêmement limité en France (statistiquement 1 vente sur 1 000), comparé à certains pays anglo-saxons comme les Etats-Unis par exemple, où un tiers des ventes signées conduit à un contentieux !