Immobilier neuf ou ancien : définitions

  • Un logement (maison ou appartement) est considéré comme ancien s’il a déjà été habité avant la vente envisagée ou en cours.
  • Un logement est considéré comme neuf lorsqu’il n’a jamais été habité et qu’il est vendu par le promoteur-constructeur.

On distingue 2 types de logements neufs :

  • Les logements achevés mais jamais habités ;
  • Les logements vendus sur plans. On parle de vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Les frais de notaire dans l’ancien

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire comprennent :

  • les droits d’enregistrement, de 5,09 à 5,80% selon les départements ;
  • les débours (ou déboursés) : avance de frais pour les démarches administratives ;
  • la contribution de sécurité immobilière (0,10% de la valeur du bien) ;
  • les émoluments du notaire.

Les frais de notaire réduits dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, on parle de « frais de notaire réduits », sous-entendu par rapport à un achat de même valeur dans l’immobilier ancien. 

  • Les droits de mutation ne concernent plus que la taxe de publicité foncière (0,7% du prix de vente HT), au lieu des 5,09 à 5,80% applicables dans l’ancien, selon les départements ;
  • La plupart des montants correspondant aux déboursés sont identiques ;
  • La contribution de sécurité immobilière reste identique ;
  • La rémunération du notaire (émoluments) est identique, sauf achat d’un logement neuf dans une copropriété (voir plus loin).

Si vous faites construire votre maison, les droits et taxes sont perçus sur le prix d’achat du terrain, mais la construction à venir n’est pas soumise à taxation.

La TVA immobilière

Dans l’achat d’un logement neuf sur plan ou juste après l’achèvement, l’acquéreur ne paie pas de frais de mutation (ou droits d’enregistrement).

En revanche, en tant que premier acheteur du bien, il est tenu de payer la TVA immobilière sur ce bien.

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA immobilière est de 20% de la valeur du bien.

Habitat collectif : tarifs dégressifs selon la taille des programmes

Les programmes immobiliers d’habitat collectif peuvent concerner aussi bien un appartement dans un immeuble d’habitation, qu’une maison individuelle dans un lotissement.

Bien souvent, le promoteur-constructeur de ces programmes s’associe avec un notaire unique, qui sera chargé des actes de vente définitifs, pour la totalité des lots compris dans le programme immobilier.

Dans les programmes de construction d’habitat collectif, les tarifs du notaire sont dégressifs selon le nombre de logements construits, tel qu’il est indiqué dans le permis de construire.

Le décret du 8 mars 1978 qui encadre la rémunération des notaires, prévoit ainsi un coefficient de minoration appliqué aux émoluments que percevrait le notaire pour l’achat d’un bien de même valeur dans l’ancien : 

  • Jusqu’à 10 logements : coefficient de 1 ;
  • De 11 à 24 = minoration de 20% (coefficient de 0,80) ;
  • De 25 à 99 = minoration d’1/3 (coefficient de 2/3) ;
  • De 100 à 249 = minoration de 50% (coefficient de 0,50) ;
  • De 250 à 499 = minoration de 60% (coefficient de 0,40) ;
  • + de 500 = minoration de 2/3 (coefficient de 1/3).