Pour éviter aux contribuables d'être doublement imposés en 2019, un crédit d'impôt exceptionnel effacera l'impôt dû sur les revenus perçus en 2018. Mais des clauses anti-abus sont prévues pour éviter que les bailleurs en tirent avantage.
Un impôt à la source compliqué pour les bailleurs
Afin d’éviter que les contribuables ne paient à la fois, en 2019, l’impôt sur le revenu au titre des revenus de l’année 2018 et le prélèvement à la source sur les revenus perçus en 2019, un crédit d’impôt spécifique est mis en place : le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR). Il doit permettre d’annuler l’impôt afférent aux revenus "courants" perçus en 2018 tout en maintenant l'imposition des revenus considérés comme "exceptionnels". Ce crédit d'impôt sera calculé automatiquement par le fisc à partir des déclarations de revenus 2019 déposées début 2020.
Le calcul du CIMR sur les revenus fonciers est aménagé pour éviter tout effet d'aubaine. D'une part, les règles de prise en compte des charges déductibles et des dépenses de travaux sont modifiées. D'autre part, certains revenus fonciers considérés comme exceptionnels n'ouvriront pas droit au crédit d'impôt exceptionnel.
Les bailleurs calculeront leur revenus foncier imposable de 2018 comme chaque année. Ils déduiront des loyers encaissées dans l'année les charges payées sur la même période, forfaitairement pour ceux qui relèvent du régime "microfoncier" et pour leur montant réel pour ceux qui sont soumis au régime "réel".
Dans ce dernier cas, toutefois, vos charges "récurrentes" dont l'échéance normale tombe en 2018 devront impérativement être déduites de vos loyers de 2018. Autrement dit, si vous en reportez le paiement sur 2019, vous ne pourrez pas les déduire de vos loyers de 2019.
Sont concernées par cette règle toutes les charges que le bailleur doit supporter chaque année : frais de gestion, assurance, charges de copropriété, intérêts d'emprunt et impôts. Il s'agit d'éviter que vous reportiez leur paiement sur 2019 pour bénéficier d'un CIMR plus élevé et pour minorer votre revenu foncier imposable de 2019.
Rappelons qu'habituellement, les bailleurs soumis au régime "réel" peuvent déduire toutes les charges qu'ils ont payées dans l'année, y compris celles qui se rapportent à une année antérieure ou postérieure. Cette règle reste en vigueur, mais pas pour vos charges de 2018 !
Bon à savoir : Les bailleurs bénéficieront d'un second crédit d'impôt exceptionnel destiné à effacer les prélèvements sociaux dus sur leurs revenus fonciers imposables de 2018. Il est destiné à éviter qu'ils soient doublement taxés en 2019, les revenus fonciers étant également soumis aux prélèvements sociaux à la source à partir du 1er janvier 2019.
Pour inciter les bailleurs à faire des travaux en 2018, alors qu'il n'y ont pas intérêt puisque l'imposition des loyers de 2018 sera effacée par le CIMR, un dispositif particulier a été mis en place. Il prévoit que les frais de travaux qui pourront être déduits des loyers perçus en 2019 sera égal à la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019 (sauf pour les biens loués achetés en 2019).
En conséquence, si vous ne faites pas de travaux en 2018 et en faites en 2019, vous ne pourrez déduire que la moitié de vos dépenses de vos loyers de 2019. Mieux vaut dans ce cas attendre 2020 pour les faire.
En revanche, si vous faites des travaux en 2018, vous pourrez déduire la totalité de vos dépenses de vos loyers de 2018 et à nouveau la moitié de leur montant de vos loyers de 2019 (en plus de la moitié de vos dépenses de 2019 si vous faites aussi des travaux en 2019). Vous pourrez donc déduire 1,5 fois le montant de vos dépenses de 2018. Mais cette déduction majorée n'est intéressante que si vos dépenses de 2018 génèrent un déficit foncier reportable sur vos autres revenus imposables de 2018 non concernés par le CIMR (revenus "exceptionnels" ou non soumis au prélèvement à la source). Si ce n'est pas le cas, mieux vaut également attendre 2020 pour faire vos travaux.
Attention : Des règles particulières sont prévues dans les copropriétés pour tenir compte des modalités spécifiques de déduction des provisions pour travaux. Par ailleurs, les travaux urgents et ceux relatifs au monuments historiques réalisés en 2018 et 2019 resteront déductibles en totalité l’année de leur réalisation.
Seuls les revenus fonciers considérés comme non exceptionnels ouvriront droit au CIMR. Il s'agit des loyers dont l'échéance normale tombe en 2018 qui sont encaissés en 2018. S'ils couvrent une période supérieure à 12 mois, ils seront retenus dans la limite d'une année pour le calcul du CIMR.
A contrario, les revenus fonciers considérés comme "exceptionnels" n'ouvriront pas droit au CIMR. L'impôt correspondant devra être payé fin 2019. Sont concernés les loyers perçus en 2018 mais qui se rattachent à une autre année (arriérés de 2017 ou loyers de 2019 payés d’avance, par exemple). Il en va de même des revenus perçus en 2018 qui ne sont pas appelés à se renouveler tous les ans (pas-de-porte, droit d’entrée, subventions, etc.)
Exemple : Vous encaissez 10 000 € de loyers en 2018, dont 1 500 € d'arriérés dus au tire de 2017. Vous êtes soumis au régime "microfoncier". Votre revenu foncier net imposable, après application de l'abattement forfaitaire de 30 %, est égal à 7 000 €. Le CIMR effacera 85 % de l'impôt dû sur ce montant. Vous resterez en revanche imposable sur les 15 % restants, soit 1 050 €. Vous bénéficierez par ailleurs d'un second crédit d'impôt qui effacera les prélèvements sociaux dus sur 85 % de vos 7 000 de loyers imposables de 2018. Mais vous devrez payer les prélèvements sociaux dus sur les 15 % restants. Soit 181 € (1 050 € x 17,2 %) de prélèvements sociaux à payer fin 2019.