La réforme de la taxation des plus-values immobilières en vigueur depuis le 1er septembre 2013 est plus favorable aux propriétaires vendeurs. Elle réduit le délai de détention requis pour bénéficier d'une exonération totale d'impôt sur le revenu et elle introduit un abattement provisoire de 25 % sur le montant imposable de la plus-value. Explications.
Depuis février 2012, date d'entrée en vigueur de la réforme votée par l'ancienne majorité, le régime fiscal des plus-values immobilières réalisées par les particuliers s'est considérablement durci. L'abattement pour durée de détention du bien, qui permettait l'exonération de la plus-value réalisée au bout de 15 ans, a été modifié, de sorte que celle-ci n'est désormais entièrement défiscalisée qu'au bout de 30 ans seulement.
Lors de la dernière campagne présidentielle, l'actuelle majorité avait bien promis une nouvelle réforme, afin de revenir à une situation plus avantageuse pour les vendeurs à partir de 2013. Mais les mesures inscrites à cette fin dans la dernière loi de finances ayant été invalidées par le Conseil constitutionnel, la réforme précédente et le délai de 30 ans sont restés en place.
Depuis le 1er septembre dernier, les choses ont bougé. Désormais, l'abattement pour durée de détention est plus généreux : il est égal à 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e. L'exonération d'impôt est ainsi acquise après 22 ans et plus au bout de 30 ans.
La générosité des pouvoirs publics est à géométrie variable, car le nouvel abattement ne s'applique que pour le calcul de l'impôt sur le revenu, pas pour celui des prélèvements sociaux. Rappelons que la plus-value est soumise non seulement à 19 % de prélèvement forfaitaire au titre de l'impôt, mais aussi à 15,5 % de CSG, CRDS et autres contributions sociales. Soit 34,5 % d'impôts en tout !
Pour ces dernières, la durée de détention pour y échapper restent fixée à 30 ans, l'abattement applicable devant être calculé ainsi : 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e ; 1,60 % la 22e année ; 9 % par année au-delà de la 22e. L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après 30 ans seulement.
Ce nouveau rythme d'abattement applicable pour le calcul des prélèvements sociaux est en réalité moins favorable que celui issu de la réforme de 2012, qui se décomposait comme suit : 2 % par année de détention au-delà de la 5e ; 4 % par année au-delà de la 17e ; 8 % par année au-delà de la 24e. Une façon pour l'Etat de reprendre en prélèvements sociaux une partie du manque à gagner en matière d'impôt sur le revenu !
Afin d'inciter les propriétaires à vendre et de fluidifier un marché quelque peu grippé sur les segments résidences secondaires et investissements locatifs, les pouvoirs publics ont décidé d'accorder un abattement de 25 % sur la plus-value imposable résultant de la vente d'immeubles autres que des terrains à batir.
Cet abattement exceptionnel s'applique à toutes les ventes conclues entre septembre 2013 et août 2014. Il est déduit après l'abattement pour durée de détention. Mais il ne joue pas pour les ventes conclues dans le cercle familial (au profit de son conjoint, son concubin, un enfant...).
Ce coup de pouce vous laisse un an pour vendre à moindres frais. Par exemple, pour une plus-value de 40 000 € liée à la vente d'un bien détenu depuis 10 ans, vous paierez 8 256 € d'impôts si vous vendez d'ici août 2014, au lieu de 11 008 € si vous vendez après. Mais vous auriez payé 12 420 € si vous aviez vendu avant septembre 2013.
Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values sont soumises à une surtaxelorsque leur montant imposable dépasse 50 000 €. Progressive, celle-ci atteint 6 % pour les plus-values supérieures à 260000 €. Dans ce cas, l'imposition globale dépasse alors 40 %.
La plus-value retenue pour l'application de cette surtaxe est la plus-value imposable, c'est-à-dire sous déduction de l'abattement pour durée de détention auquel vous avez doit. Bonne nouvelle, l'abattement exceptionnel de 25 % entre également en ligne de compte, ce qui réduit provisoirement le champ d'application de la surimposition.
Si vous êtes propriétaire d'un bien qui a pris beaucoup de valeur depuis son acquisition, vous avez peut-être intérêt à le vendre d'ici août 2014 pour échapper à la surtaxe, ou pour en réduire le montant. Par exemple, pour une plus-value de 170000€ après déduction de l'abattement pour durée de détention, vous paierez une surtaxe de 3 825 € si vous vendez dans ce délai, au lieu de 6 800 € si vous vendez après.
La réforme du régime d'imposition des plus-values immobilières ne concernent que celles réalisées lors de la vente d'immeubles bâtis.
Les terrains à bâtir ne sont pas concernés. La plus-value constatée lors de leur vente ne profite donc pas de la réduction de la durée de détention à 22 ans pour être exonérée d'impôt sur le revenu, ni de l'abattement exceptionnel de 25 % accordé pour une vente intervenue avant septembre 2014.
La loi de finances pour 2014 prévoyait de supprimer l'abattement pour durée de détention pour les ventes de terrains, à partir de 2014. Un abattement identique en matière d'impôt et de prélèvements sociaux, égal à 2 %, 4 % ou 8 % par année de détention au-delà de la 5e, 17e ou 24e, qui conduit à une exonération totale au bout de 30 ans
Le Conseil constitutionnel a cependant invalidé cette réforme, de sorte que la vente d'un terrain continue pour l'instant d'en profiter.