La loi de finances pour 2024 alourdit la fiscalité des propriétaires qui font de la location meublée de courte durée. Bercy venant de suspendre cette réforme pour les loyers encaissés en 2023, elle n'entrera donc en vigueur qu'à compter de l'imposition des loyers 2024. Explications
Plus souple sur le plan juridique et plus rémunératrice que la location vide, la location meublée est aussi plus intéressante sur le plan fiscal. Les loyers qu’elle génère sont imposables comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. Ils bénéficient à ce titre de nombreux avantages.
Cette différence de traitement incite de plus en plus de propriétaires à opter pour la location meublée. Le problème, c’est qu’ils sont aussi de plus en plus nombreux à choisir la location meublée touristique au détriment de la location vide ou meublée à usage de résidence principale. Selon les pouvoirs publics, cette tendance de fonds participerait à la pénurie de logements à louer et au renchérissement du marché immobilier dans les zones tendues du territoire. Quelque 800 000 logements auraient en effet été transformés en location saisonnière au cours de l’année 2021.
Pour freiner l’essor des locations touristiques de courte durée, la loi de finances pour 2024 a prévu de modifier les conditions d’application du régime micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme non classés.
En principe, cette réforme aurait dû être appliquée dès cette année, pour l’imposition des loyers perçus en 2023. Mais par mesure de tolérance, le Gouvernement a décidé d’autoriser les loueurs de meublés de tourisme non classés à continuer de bénéficier du régime micro-BIC pour leurs loyers de 2023, dans sa version en vigueur jusqu’en 2022. Voici donc les règles encore en vigueur en 2024 pour les loyers perçus en 2023 et celles qui s'appliqueront en 2025 sur vos loyers perçus en 2024.
Pour vos loyers perçus en 2023, aucun changement finalement. Selon votre situation, vos loyers seront soumis au régime simplifié micro-BIC ou au régime réel des BIC.
Les loueurs en meublé de tourisme non « classés » dont les recettes de 2021 et/ou 2022 ne dépassent pas 77 700 € sont soumis au régime simplifié « micro-BIC » pour leurs loyers 2023. Ils bénéficient d’un abattement pour charges de 50 % sur leurs loyers déclarés au fisc. Ils ne sont donc taxés que sur les 50 % restants.
Concernant les meublés de tourisme « classés », ceux-ci bénéficient d'un abattement de 71 % si les recettes n'ont pas dépassé 188 700 € en 2021 et/ou 2022. A noter que l'abattement pour les meublés de tourisme « classés » peut désormais atteindre 92 % dans certains cas (voir encadré).
Par comparaison, les loueurs de logements vides, eux, bénéficient d’un abattement de 30 % seulement en « microfoncier » et sont donc taxés sur 70 % de leurs loyers.
Un nouvel abattement de 92 % pour certains meublés de tourisme « classés »
La loi de finances pour 2024 contient une autre nouveauté, favorable aux loueurs de meublés de tourisme « classés ».
Elle instaure un abattement supplémentaire de 21 % en faveur de ceux dont les loyers de meublés de 2022 n’ont pas dépassé 15 000 € et dont les biens loués sont situés dans les zones non tendues du territoire.
Ces loueurs ont ainsi droit à un abattement global de 92 % à compter de l’imposition des loyers de 2023. Ils ne supporteront l’impôt et les prélèvements sociaux que sur 8 % de leurs recettes !
Sont concernés par le régime réel des BIC :
Grâce au régime réel des BIC, les propriétaires peuvent déduire leurs frais de gestion et leurs charges de propriété pour leur montant réel. Ils peuvent surtout déduire chaque année de leurs loyers, une fraction du prix d’acquisition des biens et des meubles loués, sous forme d’amortissements. Un avantage non applicable aux locations vides.
A noter ! Les loueurs qui ont perçu des loyers compris entre 15 001 € et 77 700 € en 2023 peuvent les soumettre au régime réel des BIC afin de déduire leurs charges réelles et leurs amortissements. Ils sont en effet autorisés à anticiper les effets de la réforme qui s'applique aux loyers perçus à partir de 2024. Mais attention : seuls les loueurs en mesure de reconstituer leur comptabilité de 2023 peuvent exercer cette option, pas ceux qui ne tiennent aucune comptabilité.
Dès 2024, les loyers perçus par les loueurs de meublés de tourisme non classés sont concernés par les nouvelles conditions d'application du régime micro-BIC. Les premiers effets de cette réforme se feront donc sentir lors de la déclaration des revenus à remplir au printemps 2025.
Tous les propriétaires qui font de la location meublée saisonnière en direct ou via les plateformes comme AirBnb, Booking ou Abritel sont concernés par cette réforme, à l’exception de ceux qui louent des meublés de tourisme « classés » (voir ci-dessous).
Pour les loueurs en meublé de tourisme, le Gouvernement a prévu de donner un sérieux tour de vis sur l'accès au régime micro-BIC.
Pour continuer à bénéficier de ce régime simplifié en 2024, ces loueurs ne doivent plus dépasser 15 000 € de loyers annuels contre 77 700 € précédemment. Pire : leur abattement pour charges passe de 50 % à 30 %.
En clair, la loi de finances aligne les conditions d’imposition des locations saisonnières non classées sur celles des locations vides soumises au régime microfoncier.
Aussi, si les loyers de votre meublé de tourisme ne dépassent pas 15 000 € en 2024 vous pourrez continuer à bénéficier du régime micro-BIC mais vous serez imposé sur 20 % de recettes de plus qu'avant.
Seule solution pour échapper à cette surimposition : passer au régime réel des BIC. L’option exercée cette année vaudra pour les loyers encaissés cette année également.
Si vous avez perçu plus de 15 000 euros de loyers en 2024, vous serez soumis de plein droit au régime réel des BIC en 2025. Vous devrez obligatoirement calculer vous-même votre bénéfice imposable cette année, en déduisant vos charges et vos amortissements de vos loyers de 2024.
Attention ! Ce régime impose des obligations comptables et nécessite de remplir une déclaration de résultat fiscal dans les mêmes formes et délais que les travailleurs indépendants, alors que pour le régime micro-BIC vous n'aviez qu'à reporter vos loyers bruts dans une déclaration complémentaire à joindre à votre déclaration de revenus.
Pour ne pas subir les foudres du fisc, il est donc impératif de tenir une comptabilité en règle, en faisant appel à un cabinet d'experts-comptables le cas échéant.
Le durcissement des règles inscrit dans la loi de finances pour 2024 ne concerne pas les autres loueurs en meublé.
Vos loyers de 2023 comme de 2024 vont être imposés dans le mêmes conditions que ceux des années antérieures si vous donnez en location :
Si vous louez à usage de résidence principale, vous restez soumis au régime micro-BIC jusqu’à 77 700 € de loyers par an et vous avez droit à un abattement pour charges de 50 %.
Si vous louez des meublés de tourisme « classés » ou des chambres d’hôtes, vous restez soumis au régime micro-BIC jusqu’à 188 700 € de loyers par an et avez droit à un abattement majoré à 71 % (voire de 92 % : se reporter à l'encadré).
Si vos recettes dépassent ces plafonds ou si vous avez exercé une option en ce sens en 2023, vous êtes soumis au régime réel des BIC et vous pouvez déduire vos charges réelles et vos amortissements.
Je calcule mes impôts avec DispofiUne proposition de loi en cours d’examen, visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, prévoit de durcir le cadre juridique et fiscal des locations touristiques.
▪ Sur le plan juridique, le texte prévoit notamment d’autoriser les élus locaux à réduire le nombre de jours pendant lesquels les logements peuvent être loués à usage touristique. Il prévoit aussi d’interdire la location meublée touristique des logements qualifiés de « passoires thermiques ».
▪ Sur le plan fiscal, le texte reprend à son compte une bonne partie de la réforme inscrite dans la loi de finances pour 2024. Mais les loueurs de meublés de tourisme « classés » soumis au micro-BIC verront aussi leur plafond de recettes et leur abattement pour charges réduits, sauf dans les zones non tendues du territoire. De plus, lors de la vente d’un bien loué à usage touristique, les amortissements déduits des loyers (en cas d’application du régime réel des BIC) seront réintégrés dans le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.
Cette proposition de loi a été adoptée par l’Assemblée nationale le 29 janvier 2024 et elle est désormais sur le bureau du Sénat. Elle pourrait être publiée au Journal officiel d’ici cet été. A suivre.