Les règles d’imposition des loyers tirés des locations meublées touristiques sont modifiées depuis le 1er janvier 2025. Mieux vaut anticiper la réforme pour éviter des difficultés lorsque vous remplirez votre prochaine déclaration de BIC.
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Les locations touristiques sont dans le viseur des pouvoirs publics depuis quelques années, accusées d’être responsables de la pénurie de logements disponibles à l’année dans les zones tendues du territoire. Pour freiner leur essor, la loi Le Meur adoptée fin 2024 prévoit d’encadrer davantage ce type de location, en instaurant notamment des nouveaux pouvoirs de régulation pour les maires.
Sur le plan fiscal, cette loi durcit aussi la fiscalité des loueurs de meublés de tourisme classés et des loueurs de chambres d’hôtes, pour les loyers encaissés à compter du 1er janvier 2025. Cette réforme s’ajoute à celle adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2024, qui durcit pour sa part la fiscalité des loueurs de meublés de tourisme non classés et qui est également applicable depuis le 1er janvier 2025.
La loi de finances pour 2024 a prévu de modifier les conditions d’application du régime micro-BIC pour les locations meublées touristiques non classées. Sont visées les locations meublées de courte durée et les locations saisonnières (type AirBnb ou Abritel). La réforme ayant été repoussée à deux reprises, elle s’applique aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2025.
Les loueurs de meublés dont les recettes annuelles ne dépassent pas un plafond sont soumis de plein droit au régime d’imposition simplifié micro-BIC. A compter de l’imposition des loyers de 2025, ce régime s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes brutes annuelles pour les locations de meublés de tourisme non classés, contre un plafond de 77 700 € de loyers bruts annuels jusqu’à présent. Surtout, l’abattement forfaitaire pour charges attaché à ce régime est réduit à 30 % pour les loueurs de meublés de tourisme non classés, contre un abattement de 50 % jusqu’à présent.
Bon à savoir : Les recettes prises en compte pour l’application du régime micro-BIC sont celles de N-2 ou, à défaut, de N-1, pas celles de l’année en cours. Vous en êtes exclus si vos loyers bruts annuels dépassent la limite du micro-BIC deux années de suite.
Les loueurs de meublés non classés dont les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 € resteront soumis au micro-BIC en 2026, pour l’imposition de leurs loyers de 2025. Ils subiront forcément une hausse d’impôt et de prélèvements sociaux l’an prochain car ils seront imposés sur 20 % de recettes de plus que les années passées.
Ils ne peuvent pas échapper à cette hausse d’impôts en optant pour le régime réel des BIC. En effet, cette option aurait dû être exercée au plus tard au printemps 2025 pour s’appliquer aux loyers perçus en 2025. L’exercer aujourd’hui permettra d’être soumis au régime réel pour les loyers perçus à compter de 2026, mais ceux perçus en 2025 resteront soumis au régime micro-BIC raboté.
La loi Le Meur de novembre 2024 a également prévu de modifier les conditions d’application du régime micro-BIC, pour les locations classées « meublés de tourisme » et les locations de chambres d’hôtes cette fois. La réforme s’applique aussi aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2025.
Ce régime s’applique désormais jusqu’à 77 700 € de recettes brutes annuelles pour les locations de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes, contre un plafond de 188 700 € de loyers bruts annuels jusqu’à présent. Surtout, l’abattement forfaitaire pour charges attaché à ce régime est réduit à 50 % pour ces loueurs, contre un abattement de 71 % jusqu’à présent (voire de 92 % pour certains loueurs en 2024).
En d’autres termes, les loueurs de meublés classés et de chambres d’hôtes relèvent désormais du régime micro-BIC dans les mêmes conditions que les loueurs de meublés à usage de résidence principale du locataire.
Là encore, ceux qui resteront soumis au micro-BIC en 2026 (jusqu’à 77 700 € de loyers par an) verront leurs impôts et leurs prélèvements sociaux augmenter l’an prochain car ils seront imposés sur 21 % de recettes de plus que les années passées. Et ils ne peuvent pas non plus échapper à ce tour de vis fiscal, sauf s’ils ont opté pour le régime réel des BIC en début d’année (ou avant).
Certains loueurs de meublés de tourisme, jusqu’à présent soumis au régime micro-BIC, relèveront de plein droit du régime réel des BIC en 2026, pour l’imposition de leurs loyers encaissés en 2025. Plus précisément, les loueurs de meublés non classés dont les recettes brutes annuelles sont comprises entre 15 001 € et 77 700 € et les loueurs de meublés classés ou de chambres d’hôtes dont les recettes brutes annuelles sont comprises entre 77 701 e et 188 700 €.
Mieux vaut anticiper ce changement dès à présent car le régime réel des BIC impose le respect d’obligations comptables et fiscales dont sont dispensés les loueurs en micro-BIC. Vous devez tenir à jour des documents comptables comparables à ceux exigés des travailleurs indépendants. L’année prochaine, vous devrez aussi remplir une véritable liasse fiscale (déclaration de résultats, tableau des amortissements, etc.) et la déposer en ligne dans les délais imposés aux professionnels.
Attention ! Le non-respect de vos nouvelles obligations comptables pourrait vous empêcher de déclarer vos loyers de 2025 correctement au printemps 2026, et vous valoir un coûteux redressement fiscal. Mieux vaut prendre les devants, et contacter sans délai un cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la location meublée si vous n’avez pas les compétences requises. Sachez que des logiciels et des sites internet peuvent aussi vous aider à accomplir ces démarches.
Basculer du régime micro-BIC vers le régime réel des BIC est un mal pour un bien. Car ce régime vous autorise non seulement à déduire vos charges de gestion locative et vos charges de propriété pour leur montant réel, mais aussi à déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition des biens et des meubles loués sous forme d’amortissements. Or, le cumul de vos charges et amortissements déductibles a de grandes chances de dépasser le forfait de charges applicable en micro-BIC. Résultat, vous payerez certainement moins d’impôt et de prélèvements sociaux en 2026 que les années passées.
Bon à savoir : Depuis février 2025, les amortissements déduits des loyers doivent être réintégrés lors de la revente de biens loués meublés, ce qui augmente d’autant la plus-value immobilière imposable. Le jeu de l’abattement pour durée de détention applicable sur le gain réalisé limite toutefois l’impact de cette réforme.