Le dispositif Scellier permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts. Mais il n’est pas sans risque. Pour vous permettre d’apprécier les opportunités qu’il offre, d’éviter les pièges qu’il comporte et d'en profiter avant qu'il ne disparaisse, le point sur ce que vous devez savoir avant de vous lancer...
Qu'est-ce que la loi Scellier? A qui s'adresse ce dispositif? Comment fonctionne-t-il? Quel est le montant de la réduction d'impôt accordée? Est-elle la même dans tous les cas? Quelle est la date limite pour investir en Scellier?Quelles sont les contraintes pour l'investisseur? Que risque-t-il s'il ne respecte pas ses engagements? Faut-il faire confiance aux promoteurs spécialistes de la défiscalisation?...
Le dispositif Scellier s'adresse à ceux qui disposent de revenus assez importants et stables pour acquérir un bien immobilier, et qui s'acquittent d'un impôt supérieur à la réduction fiscale octroyée par le dispositif. Les experts estiment qu'un investissement Scellier ne présente d'intérêt que si vous payez, en impôt sur le revenu, plus de 3 000 € par an.
Le but poursuivi, lui, varie d'un contribuable à l'autre. Certains cherchent à réduire leur impôt sur le revenu quand d'autres souhaitent acquérir un logement pour leur usage personnel ou pour le revendre avec plus-value après la période de location. D'autres encore souhaitent acquérir pour héberger un enfant lorsqu'il fera ses études supérieures, ou pour lui léguer, après la période de location. Certains, enfin, escomptent ainsi s'assurer un complément de revenu, sous forme de loyer, lorsqu'ils seront à la retraite.
Dans son principe, le Scellier est très simple : vous achetez un logement, que vous louez pendant au moins 9 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt étalée sur 9 ans. En pratique, ce dispositif impose le respect d’engagements précis et d’obligations nombreuses, à chacune des trois étapes de votre investissement : l'achat ou la construction du logement, la location et l'obtention de la réduction d'impôt.
Seuls les logements achetés (ou construits) entre 2009 et 2012 (2017 outre-mer) sont éligibles au Scellier. A ce jour, il n'est pas certain que ce dispositif sera reconduit pour les investissements réalisés au-delà, l’Etat considérant qu'il est très coûteux - 3,6 milliards d'euros en 2010 et 2,4 milliards prévus en 2011. Il vous reste donc un an et demi pour en profiter !
Vous ne pouvez en bénéficier qu'à raison d'une acquisition par an. Le logement doit être acquis à titre onéreux, en pleine propriété, à l'état neuf ou assimilé, être situé dans certaines zones du territoire caractérisées par un déficit d'offre locative et être respectueux de la réglementation thermique en vigueur.
Vous devez vous engager à louer le logement non meublé à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la construction. Surtout, vous devez respecter un plafond de loyer, variable selon le lieu où est situé le logement et selon le type de dispositif choisi (Scellier standard ou Scellier intermédiaire). A cet égard, sachez que les pouvoirs publics ont décidé de diminuer les plafonds de loyer applicables, pour les investissements réalisés à compter de 2011. Enfin, si vous louez en secteur intermédiaire, vous devez aussi choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas certaines limites, variables selon la composition de son foyer.
Pour une opération réalisée en 2011, le Scellier standard vous ouvre droit à une réduction d'impôt égale à 13 % du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €. La réduction est répartie sur 9 ans et elle s’impute pour la première fois sur l’impôt dû au titre de vos revenus perçus l’année d’achèvement du logement ou, si elle est postérieure, celle de son acquisition. Lorsque la fraction annuelle de la réduction excède l'impôt du au titre de la même année, le solde peut être imputé sur vos impôts des 6 années suivantes (tant que le bien reste loué).
Notez que la réduction d'impôt, pour un Scellier «standard», est moins avantageuse aujourd'hui. Elle s'élevait en effet à 25 % du prix de revient du logement en 2009 et 2010 ; elle s'élève à 13 % seulement en 2011 (15 ou 25 %, toutefois, pour les investissements concrétisés début 2011 qui ont donné lieu à une réservation en 2010) ; elle sera réduite à 9 % pour les investissements faits en 2012. Mais différentes formules permettent de majorer l'effet défiscalisant du dispositif Scellier : achat ou construction d’un logement « vert », location en secteur intermédiaire, investissement en Scellier meublé ou outre-mer. Vous saurez tout sur ces formules en consultant notre Guide Scellier, à paraitre en juillet prochain...
L'investissement locatif défiscalisant est avant tout un investissement dans la pierre. Il implique donc de procéder à quelques vérifications élémentaires avant de s'engager et de ne pas se focaliser uniquement sur l'avantage fiscal. A défaut, l'investissement risque de se refermer sur vous comme un piège. Voici 5 erreurs parmi les plus courantes.
Faute de louer le logement dans les conditions et délais imposés par le dispositif, l'avantage fiscal est perdu. Il est arrivé que des contribuables achètent un appartement dans une zone peu propice à la location ou déjà saturée en Scellier et en Robien. Avant de se retrouver pris en tenaille, entre un emprunt à rembourser, une absence de loyer et la réduction fiscale évaporée. Sans autre option que de revendre à perte le bien chèrement acquis !
C'est l'une des erreurs les plus fréquentes et les plus dommageables : attiré par la carotte fiscale, le contribuable néglige la rentabilité propre de son investissement. Et cède d'autant plus aisément aux sirènes de promoteurs immobiliers peu scrupuleux. Lesquels ont tendance à mettre en avant la réduction d'impôt pour mieux surestimer le prix de vente du bien neuf (de plus de 25 % dans certains cas !).
Il arrive que des commerciaux en défiscalisation, dans leur ardeur à vendre du Scellier, oublient certaines charges et frais susceptibles de grever la rentabilité de l'opération. Entre autres dépenses parfois oubliées, ou sous-estimées : les charges de propriété ou de copropriété, les impôts fonciers, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (12,3 % !) pesant sur les loyers.
Les programmes Scellier sont souvent vendus «clé en main», incluant l'emprunt et toutes les assurances imaginables (loyers impayés, carence locative, revente...). Or, il n'est pas exclu que les conditions de cet emprunt vous soient défavorables. Durée de remboursement inadaptée, taux d'intérêt prohibitif ou mécanismes de calcul des intérêts peu fiables, vous devez scruter à la loupe l’offre de prêt proposée. Les revenus locatifs, censés compenser les mensualités de remboursement, ne relevant pas de la science exacte, vous pouvez très vite vous retrouver dans une situation financière tendue si l'emprunt est surdimensionné.
L’État vous impose de louer le logement à un prix plafonné. De nombreux contribuables se sont fait piéger en assimilant ce plafond au loyer qu'ils pourront pratiquer. Or, dans de nombreuses villes, le plafond Scellier, fixé par grandes zones géographiques, est nettement supérieur au prix du marché. Cela peut conduire à une révision à la baisse du loyer, d'autant plus douloureuse en cas d'emprunt à rembourser....
La loi proposée par le député François Scellier vise, comme auparavant les lois Robien et Borloo, à stimuler la construction de logements neufs et l'offre locative privée en France.
Elle offre aux contribuables qui achètent ou font construire un logement neuf en vue de le louer un avantage fiscal substantiel : une réduction d'impôtégale à un pourcentage du prix payé, étalée sur la durée de location.
Un avantage identique pour tous les investisseurs, là où les dispositifs précédents offrent un avantage d'autant plus important que vous êtes lourdement imposé : la déduction d'une partie du prix payé sous forme d'amortissements imputables sur les loyers.