Les plus-values immobilières bénéficiaient jusqu’en 2010 d’un traitement fiscal de faveur: elles étaient imposables à la source à 16 %, plus 12,1 % de prélèvements sociaux, après application d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième et d’un abattement fixe annuel de 1 000 €.

Depuis 2011, les choses ont changé : les plus-values réalisées de janvier à septembre 2011 ont vu leur taux global d’imposition augmenté de 3,2 %, à 31,3 % ; celles réalisées depuis octobre dernier subissent, en outre, 1,2 % de prélèvements sociaux supplémentaires, et sont taxables au taux global de 32,5 %.

A partir de février 2012, les règles changent encore: les plus-values liées aux ventes d’immeubles réalisées devant notaire à partir de cette date seront exonérées d’impôt au bout de 30 ans de détention seulement, au lieu de 15 ans actuellement.

Le taux d’imposition est passé à 31,3 % puis à 32,5 % en 2011

Depuis le 1er janvier 2011, le taux d’imposition des plus-values immobilières est fixé à 19%, contre 16 % antérieurement. Les prélèvements sociaux, eux, sont relevés à 12,3 %, contre 12,1 % antérieurement. Soit un impôt total de 31,3%, contre 28,1 % antérieurement!

La loi de finances rectificative pour 2011 votée courant septembre va plus loin: elle soumet les plus-values réalisées depuis octobre à 13,5 % de prélèvements sociaux (soit une imposition globale de 32,5 %).

Les résidences principales restent exonérées d’impôt

La plus-value dégagée lors de la vente de votre résidence principale est exonérée de toute imposition. Elle ne subit ni le prélèvement forfaitaire libératoire, ni les prélèvements sociaux. La réforme de la fiscalité des plus-values qui vient d’être votée (voir ci-dessous) ne remet pas en cause cette exonération. Seuls les résidences secondaires, les biens locatifs (logement, bureau, commerce…) et les terrains sont concernés.

L’exonération pour durée de détention passe à 30 ans en 2012

Jusqu’à présent, votre plus-value imposable était réduite d’un abattement linéaire de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Elle était ainsi totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux après 15 ans. A partir de février 2012, cet abattement sera remanié et il deviendra progressif, de sorte que l’exonération totale d’impôt ne jouera plus qu’au bout de 30 ans de détention.

Une réforme âprement discutée

Le plan d’austérité annoncé par le gouvernement fin août prévoyait de supprimer cet abattement sur les plus-values encaissées lors de la vente de biens immobiliers autres que la résidence principale (biens loués, résidences secondaires, terrains), pour toutes les transactions ayant donné lieu à un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) à compter du 25 août 2011. En contrepartie, il était prévu que le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value soit majoré de l’inflation cumulée constatée entre la date de l’acquisition et celle de la vente.

Les parlementaires jugeant cette réforme trop brutale et risquée en période de crise, ils lui ont apporté les retouches suivantes :

  • la réforme s’appliquera aux ventes réalisées devant notaire à partir de février 2012, et non pas aux avants-contrats signés à compter du 25 aout;
  • l’exonération pour durée de détention est maintenue, mais elle ne s’appliquera qu’au bout de 30 ans de détention, et non plus de 15 comme c’est le cas actuellement. Conséquence de cet allongement, l’abattement applicable par année de détention devient progressif alors qu’il était jusqu’à présent linéaire (voir le zoom ci-contre);
  • l’abattement fixe annuel de 1 000 € est supprimé, ainsi que la prise en compte de l’inflation.

De nouveaux cas d’exonération

Vos plus-values immobilières encaissées à compter de février prochain seront donc totalement exonérées d’impôt si vous détenez le bien vendu depuis 30 ans au moins.

Par ailleurs, l’article 5 de la loi de finances pour 2012 exonère d’impôt sur le revenu la plus-value que vous réaliserez lors de la première cession d’un logement, si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale (vous en êtes locataire, par exemple) et si vous remployez le produit de votre vente dans l’acquisition de votre résidence principale. Mais attention, cette exonération sera subordonnée au fait que l’argent tiré de la vente soit réinvesti dans le financement de votre résidence principale dans un délai de 2 ans. En outre, vous ne devrez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre ans précédant la vente. En cas de remploi partiel de la plus-value, seule la fraction servant à financer l’acquisition de votre résidence principale sera exonérée, pas le surplus qui subira l’impôt dans les conditions prévues par la réforme (voir ci-dessus).

Un troisième cas d’exonération de la plus-value est admis: si vous êtes âgé ou handicapé et quittez votre résidence principale pour vous installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, le fisc vous accordera un délai de grâce de deux ans pour céder votre toit en franchise d’impôt. Peu importe que vous ayez changé de résidence principale. Mais attention, pour bénéficier de cette exonération, vous ne devrez pas être assujetti à l’ISF.

Enfin, sachez que les règles de taxation des plus-values immobilières antérieures à la réforme sont maintenues pour les cessions de terrains nus constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 si la vente est conclue avant le 1er janvier 2013. Les plus-values concernées continueront donc à bénéficier de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième conduisant à une exonération totale au bout de quinze ans. Retenez aussi qu’un régime temporaire d’exonération des plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’un droit de surélévation d’immeuble en vue de construire des locaux d’habitation est mis en place. L’exonération est toutefois subordonnée à la condition que l’acquéreur du droit de surélévation s’engage à réaliser et à achever des locaux d’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Elle s’applique aux cessions réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.

Exemple d’imposition de la plus-value avant et après la réforme >>